-
1. 양도소득세란 ?
- 양도소득세란 개인(<->법인)이 법에 정한 양도소득세 과세대상자산을 양도한 경우
- 양도소득(양도차익)에 대하여 양도자에게 부과하는 국세
(*) 법인
법인은 원칙적으로 양도세 과세 않음.
다만, 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 규정을 두어서 일부 토지 등에 대하여 과세
(법인의 양도세 과세대상)
부동산 투기지역에 있는 주택, 별장, 비사업용 토지
-
2. 납세의무자
(양도소득세를 부담하는 자) : 자산 양도자
-
3. 양도소득세 과세대상자산
-
(1) 토지, 건물
(주택, 상가건물, 오피스텔, 임야, 농지... )
(오피스텔 :사실상의 용도에 따라 주택 또는 상가로 보고 양도세 판단)
-
(2) 부동산에 관한 권리
(아파트 분양권, 입주권, 토지상환채권, 지상권, 전세권 등)
(사례)(A(최초조합원) -> B -> C -> D -> E(입주자)
-
(3) 특정주식
부동산이 50%이상 법인의 주식, 부동산이 80%이상인 법인의 주식
(비상장 주식, 상장 주식 중 대주주 소유분과 장외 거래분)
-
(4) 기타자산
(골프회원권, 콘도미니엄 이용권 특정영업권 등)
-
4. 양도소득세 계산구조
| 양도소득세 계산구조 |
비 고 |
양도가액
- 취득가액
- 필요경비 |
취득가액
- 부동산 등의 취득당시의 실지거래가액
단, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례
가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함
필요경비
- 취ㆍ등록세,법무사 비용,대수선비등
자본적 지출액, 중개수수료 등 거래비용
(* 벽지교체비용, 싱크대교체비용, 문짝, 조명교체비용, 옥상방수공사비, 보일러수리비용등은 대상이 아님)
|
= 양도차익
- 장기보유특별공제 |
| 보유기간 |
1주택 |
1주택 외 |
| 3년이상 4년미만 |
24% |
6% |
| 4년이상 5년미만 |
32% |
8% |
| 5년이상 6년미만 |
40% |
10% |
| 6년이상 7년미만 |
48% |
12% |
| 7년이상 8년미만 |
56% |
14% |
| 8년이상 9년미만 |
64% |
16% |
| 9년이상 10년미만 |
72% |
18% |
| 10년이상 11년미만 |
80% |
20% |
| 11년이상 12년미만 |
22% |
| 12년이상 13년미만 |
24% |
| 13년이상 14년미만 |
26% |
| 14년이상 15년미만 |
28% |
| 15년이상 |
30% |
* 미등기자산, 조정대상지역내에 2주택이상의 다주택자 장기보유 특별공제 배제
|
= 양도소득금액
- 양도소득기본공제 |
부동산 등과 주식 등으로 구분하여 각각 연250만원 |
= 과세표준
* 세율 |
(1) 기본세율(누진세율)
| 양도소득과세표준 |
세율 |
누진공제 |
| 1,200만원이하 |
6% |
- |
| 1,200만원초과 ~ 4,600만원이하 |
15% |
108만원 |
| 4,600만원초과 ~ 8,800만원이하 |
24% |
522만원 |
| 8,800만원초과 ~ 1억5,000만원이하 |
35% |
1,490만원 |
| 1억5,000만원초과 ~ 3억원이하 |
38% |
1,990만원 |
| 3억원초과 ~ 5억원이하 |
40% |
2,540만원 |
| 5억원초과 ~ 10억원이하 |
42% |
3,540만원 |
| 10억원 초과 |
45% |
6,540만원 |
(2) 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율 중과세율
| 구 분 |
세 율 |
| 2주택 |
조정대상지역 |
1년 미만 |
40% |
| 기본세율 +10% |
| 일반지역 |
1년 미만 |
40% |
| 2년 미만 |
기본세율 |
| 3주택 |
조정대상지역 |
1년 미만 |
40% |
| 기본세율 20% |
| 일반지역 |
1년미만 |
40% |
| 2년 미만 |
기본 세율 |
| 비 사업용토지 |
1년 미만 |
50% |
| 비사토 세율 + 10% |
| 2년 미만 |
40% |
| 비사토 세율 + 10% |
| 미등기자산 |
70% |
(*) 조정대상지역내 주택 양도 시
2주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
: 기본세율 + 10% (2021.06 이후, +20% 가산)
3주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
: 기본세율 + 20% (2021.06 이후, +30% 가산)
|
= 산출세액
- 세액공제 ‧ 감면 |
수용 등 감면, 자경 감면 등 |
| = 양도세 부담세액 |
지방소득세 10% (별도)
(감면받은 세액이 있을 경우 농어촌특별세 대상인지 확인 필수) |
(*) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상('21.6.1.이후 양도분부터)
(단기) 1년 미만: 40% → 70%, 1~2년: 기본세율 → 60%
| 구 분 |
현 행 |
개 정 |
주택 외
부동산 |
주택·
입주권 |
분양권 |
주택·
입주권 |
분양권 |
| 조정 |
非조정 |
보유
기간 |
1년미만 |
50% |
40% |
50% |
50% |
70% |
70% |
| 2년미만 |
40% |
기본세율 |
40% |
60% |
60% |
| 2년이상 |
기본세율 |
기본세율 |
기본세율 |
기본세율 |
-
5. 세율 구조
-
6. 신고납부기간
양도자 주소지 관할 세무서 신고납부
-
(1) 예정신고기간 - 다음 다음달 말일 까지
(*) 예정신고 미신고시 가산세
- 신고불성실가산세(10%),
- 납부불성실가산세(일수x2.5/10,000)
-
(2) 확정신고기간 - 이듬해 5월 31일 까지
(과세대상 자산을 2회 이상 양도한 경우)
-
7. 취득, 양도가액 계산 방법
(1) (2006년 까지)
원칙적으로 “기준시가”에 의하여 취득 양도가액 계산함.
다만, 투기지역이거나, 2주택자 ,3주택자의 경우는 실거래가액으로 양도소득금액 계산함.
(주택, 토지)투기지역, 1세대2주택(06년부터),
1세대3주택(04년 10월부터), 비사업용토지(06년부터)
(2) (2007년 부터)
- 모든 부동산 양도에 대하여 “실지거래가액”에 의하여 취득. 양도가액 계산하도록 개정됨
=> 따라서 부동산을 거래 시 작성하는 ‘부동산매매계약서'의 보관 관리가 매우 중요함.
부동산 매매계약서 중 “양도계약서” 뿐만 아니라, 취득 당시의 “취득 계약서”도 동 부동산 양도 당시 까지 잘 보관해야 함.
양도세 계산 시 필요서류
취득.양도계약서, 대금지급 영수증(송금영수증), 취득세.등록세 영수증, 중개수수료,
대수선공사비 영수증, 부동산 취득 양도 관련 법률비용 영수증 등
(정규증빙일 필수, 추가로 금융기관을 통한 거래증빙이 신뢰성 있음)
(*) 2016년 부터는 수선비 영수증 등을 정규영수증으로 준비하여야 필요경비로 인정받을 수 있음
-> 세금계산서, 계산서, 현금영수증에 의한 영수증 등
(*) 2018년 4월 1일 양도분부터 (개정) 실지출 입증 때는 정규영수증이 아니어도 필요경비 인정.
(다만, 이 경우도 송금증 등 객관적 자료는 필요함)
(사례)
① 실취득계약서와 검인계약서가 같이 있는데 금액이 다른 경우 ?
- 검인계약서 금액이 적은 경우
② 검인 계약서만 있는 경우 ?
-
8. 비과세, 감면
(1) 비과세
(2) 다주택자 시기별 중과세 적용
-
1) 양도세 중과세 제도의 부활
2017.08.03. ~ 2018.03.31.
수도권과 5대광역시 소재 주택으로서 3억 초과 주택을 3주택 이상 보유하는 경우(세대)가 투기과열지구에 있는 주택을 18.03.31 까지 양도하는 경우
-> 일반세율에 10%를 가산하여 과세하는 중과세를 적용하는 것을 부활.
장기보유공제는 적용함.
2017.12.31. 까지 양도한 경우는 일반세율을 적용하여 중과를 배제.
(이 경우 18.03.31 양도하는 경우는 비록 3주택자라 하더라도 10% 중과는 하 지만 장기보유공제를 허용하므로 아직까지 세부담이 그리 크지 않았던 상태로 갑자기 다주택 중과제도가 시행되는데 대한 처분에 대한 시간적 말미를 주었던 시기였습니다)
-
2) 양도세 중과세 본격 시행
2018.04.01.이후 부터는 양도세 중과제도가 본격적으로 시행됨.
-
① 3주택 이상 소유자
3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
-> 기본세율에 20% 가산하고 장기보유공제는 배제.
(*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억 초과 주택
-
② 2주택 소유자
2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
-> 기본세율에 10% 가산하고 장기보유공제는 배제.
(*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억 초과 주택.
-
3) 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상('21.6.1.이후 양도분부터)
| 구분 |
현행 |
개정 |
| 2주택 |
기본세율 + 10%p |
기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 |
기본세율 + 20%p |
기본세율 + 30%p |
-
4) 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과
2018.09.14. 이후 신규 취득분부터 적용
-
(1) 지금까지 조정대상지역의 다주택자가 장기임대주택 등록한 경우
(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)로서 요건 충족한 임대주택을 양도한 경우 양도세 중과 제외하였는데,)
-
(2) 2018.09.14. 이후 조정대상지역에 신규 취득한 임대주택은 양도세 중과하도록 개정.
① 2주택자 : 10%P, 3주택자 : 20%P
② 대책발표일(2018.09.13.) 이후 취득 분부터 적용
(계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전규정을 적용함)
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(*) 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지
(2020.8.18.개정)
< 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택 >
| 주택 구분 |
유형별 폐지‧유지 여부 |
| 매입임대 |
건설임대 |
| 단기임대 |
단기민간임대주택(4년) |
폐 지 |
폐 지 |
| 장기임대 |
장기일반민간임대주택(8년) |
유 지 (아파트는 폐지) |
유 지 |
| 공공지원민간임대주택(8년) |
유 지 |
유 지 |
1)임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과 시 자동등록 말소
2)다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용
- 폐지되는 유형에 대해서만 경과규정이 적용 되는 점에 주의 (폐지되는 유형 - 단기임대, 장기임대 中 아파트)
-
(*) 임대주택 유형 폐지에 따른 양도소득세 관련 보완조치
※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 다음의 보완조치 적용
-
(1) 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용
- 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택과세 적용
* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용
의무임대기간은 민특법을 기준으로 판단하여 단기 2년, 장기 4년 이상인 경우 적용
- 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이
자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음
-
(2) 양도소득세 중과 배제
- 자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도
다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제
* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자
중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
- 다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제
(3) 감면
-
1) 8년 자경농지 감면
자경 농민이 8년 이상 재촌 자경하던 농지이며, 양도일 현재 농지여야 한다.
도시계획구역 내에 편입 후 3년이 지나지 않아야 한다.
(감면한도 : 과세기간별 1억원, 5년간 2억 한도)
다만, 8년 자경농지가 2015.12.31. 이전에 사업인정 고시되고 요건을 충족하는 토지를 2017.12.31. 까지 공익사업 시행자에게 양도하는 경우에는 연 2억한도 적용
* 재촌 요건 : 연접지역 거주자
* 자경 요건 : 대리경작, 타소득(37백만원 이상자) 제외
-
사례
주택(or 상가) 양도
- 1995년 7월 취득 2억원
- 2015년 2월 양도 5억원
- 필요경비로 취득세등 12백만원, 중개수수료 1백만원(취득), 2백만원(양도)
- 2년이상 거주
| (질문 1) 일반적인 경우(주택, 상가) 양도의 경우 양도세 계산 ? |
| ① 양도가액 |
= |
500,000,000 |
| ② 취득가액 |
= |
(-) 200,000,000 |
| ③ 필요경비 |
= |
(-) 15,000,000 |
| ④ 양도차익 |
= |
285,000,000 |
| ⑤ 장기보유공제 : (5억-2억-15백)*30% |
= |
(-) 85,500,000 |
| ⑥ 양도소득기본공제 : (년간 공제액) |
= |
(-) 2,500,000 |
| ⑦ 과세표준 |
= |
197,000,000 |
| ⑧ 산출세액(일반세율 적용)(38% - 19,400,000) |
= |
55,460,000 |
| ⑨ 지방소득세(10%) |
= |
5,546,000 |
| ⑩ 총부담세액 |
= |
61,006,000 |
(질문 2) 1세대1주택자인 경우 양도세 계산 ?
(양도가액이 5억원인 경우) |
|
전액 비과세
(17.08.03 이전 취득하였기 때문에 조정지역에 있더라도
거주에 관계없이 비과세 적용)
|
(질문 3) 1세대1주택 고가주택보유자의 경우 양도세 계산 ?
(양도가액이 10억원인 경우) (*양도가액 9억 까지 비과세) |
| ① 양도가액 |
10억 * (10 - 9)/10 |
= |
100,000,000 |
| ② 취득가액 |
2억 * (10 - 9)/10 |
= |
(-) 20,000,000 |
| ③ 필요경비 |
15백만 * (10 - 9)/10 |
= |
(-) 1,500,000 |
| ④ 양도차익 |
|
= |
78,500,000 |
| ⑤ 장기보유공제 |
78,500,000 * 80% |
= |
(-) 62,800,000 |
| ⑥ 양도소득기본공제(년간 공제액) |
|
= |
(-) 2,500,000 |
| ⑦ 과세표준 |
|
= |
13,200,000 |
| ⑧ 산출세액(일반세율 적용) |
15% - 1,080,000 |
= |
900,000 |
| ⑨ 지방소득세(10%) |
|
= |
90,000 |
| ⑩ 총부담세액 |
|
= |
990,000 |
(※) 9억 초과 고가주택의 경우 양도세 계산
1. 양도가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액) = 9억 초과분
2. 취득가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
3. 필요경비 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
4. 양도차익 = 1 – 2 – 3
- 2년이상 거주하여 최대 80%의 장기보유특별공제 적용
(21.1.1부터 거주기간과 보유기간에 따라 공제율 변동)
| (질문 4) 1세대2주택 및 3주택자 이상 자인 경우 양도세 계산 ? 10% 중과 |
일반적인 경우 (질문 1)과 동일하나 조정대상지역내 다주택자 일 경우
중과세 적용 |
| ① 양도가액 |
= |
500,000,000 |
| ② 취득가액 |
= |
(-) 200,000,000 |
| ③ 필요경비 |
= |
(-) 15,000,000 |
| ④ 양도차익 |
= |
285,000,000 |
| ⑤ 장기보유공제 : 조정대상지역내 배제 |
= |
- |
| ⑥ 양도소득기본공제 : (년간 공제액) |
= |
(-) 2,500,000 |
| ⑦ 과세표준 |
= |
282,500,000 |
| ⑧ 산출세액(10%중과세율 적용)(48%-19,400,000) |
= |
116,200,000 |
| ⑨ 지방소득세(10%) |
= |
11,620,000 |
| ⑩ 총부담세액 |
= |
127,820,000 |
-
참고 자료 1. 배우자 이월 과세 및 양도세 부당행위계산 부인 규정
(1) 배우자 이월과세
거주자가 배우자로부터 부동산 ‧ 특정시설물이용권을 증여받은 후 5년 내 양도 시,
취득가액은 배우자의 취득당시 금액으로 하며 증여세는 필요경비로 공제한다.
(2) 양도세 부당행위계산부인
개인이 특수관계자에게 자산을 증여한 후 증여받은 자가 증여일로 부터 5년 내 양도 시, (증여로 인하여 양도세가 감소된 경우)
증여자가 직접 양도한 것으로 보며 이 경우 증여세를 부과 하지 않는다.
참고 자료 2. 1세대 1주택 비과세 관련 사례
(1) 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택의 범위로 보는 경우
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1) 취학, 1년 이상 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시‧읍‧면으로 이사를 하고
1년 이상 거주하던 주택을 팔 때
-
2) 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
(출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우)
-
3) 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수 또는 수용되는 경우
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4) 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때
(2) 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
(*) 일시적 2주택자의 대체취득기간 3년(2012.6.29.시행)
단, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 취득한 경우만 비과세 적용
- 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역내의 경우 대체취득기간 2년
(조정대상지역의 경우 대체취득기간 : 3년 -> 2년)
- 2019.12.17. 이후부터
일시적 2주택자 1년 내 전입, 1년 내 기존 주택 처분
-
1) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택)을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세한다.(기한제한 없음)
(상속주택을 5년 내에 처분하는 경우 중과배제)
-
2) 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 2채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우 포함) 을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 10년 이내 에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
-
3) 결혼으로 2채의 집이 될 때
1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로 부터 5년 내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
-
4) 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때
한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용 하고 있을 때에는 비과세한다.
-
5) 집을 산 사람이 등기 이전을 하지 않아 두 채가 될 때
양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람 이 등기 이전을 해 가지 않아 1세대 2주택이 된 경우에도 매매계약서 등에 의해 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 비과세한다.
-
6) 농어촌 주택을 포함하여 2채의 주택을 갖게 될 때
3년 이상 보유한 1주택을 소유한 자가 서울‧인천‧경기도를 제외한 읍지역으로서 도시계획구역 밖과 면지역에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에도 3년 이상 보유한 농어촌 주택 외에 주택을 팔면 비과세한다.(상속, 이농, 귀농 주택의 경우만 비과세됨)
(3) 기타 양도소득세가 과세되지 않는 경우
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1) 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때
1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면 적 보다 더 크면, 그 건물 전체를 주택으로 보아 비과세한다.
그러나 주택 면적이 작거나 같으면 주택부분만 비과세되고 나머지는 과세된다.
(개정)
주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보았으나,
22년 이후 양도분에 대해서는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에도 주택부분만 비과세하며 상가부분은 과세함.
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2) 도시재개발사업으로 새로이 분양받은 아파트를 팔았을 때
1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사 업시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 비과세된다. 그러나 아파트 완공되기 前 아파트 입주권을 팔았을 때에는 과세된다. (보유기간 통산, 거주기간 2년은 유지)
(4) 기타 양도소득세를 내야 하는 경우
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1) 3년 이상 가지고 있던 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 양도 하는 경우
즉 “미등기전매”는 70%의 무거운 세금을 물게 된다.
그러나 건축법에 의한 허가를 받지않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물 등은 예외로 비과세한다.
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2) 1세대 1주택이라도 『고가주택』에 해당하면
고가주택 범위 이상되는 양도소득에 대하여는 양도소득세 과세대상이 된다.
(고가주택의 범위 : 양도가액이 9억 이상인 주택)
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3) 『콘도미니엄과 오피스텔』은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 된다.
그러나 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 오피스텔도 이 기준에 따라 사실 판단해야 한다.
(재재산 46014-40, 2003. 2. 18)
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