부동산취득 자금출처조사

 

작성일자 : 2022.07.06.

작성자 : 정혜미세무사

 

부동산취득시 자금출처 조사대상 및 증여세 과세범위에 대하여 알아보고자 한다. 

 

Ⅰ. 자금출처조사의 흐름도

첨부파일참고  

 

Ⅱ. 재산취득자금 등의 증여추정 배제기준

 

재산취득자금 또는 채무상환자금이 재산취득자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 채무자의 연령·직업·재산상태·사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액 이하인 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않는다(상증령 §45 ③).

즉, 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 법 제45조제1항과 제2항을 적용하지 않는다. 그러나 아래 금액 미만이더라도 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다. 이 경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것이다(상증사무처리규정 §42 ①). 그 동안 증여추정의 배제요소로 세대주를 포함하였으나 재산취득 능력과 무관하므로 2020.2.11. 이후 증여세 결정분부터는 이를 배제하도록 삭제하였다.

 

 

[표1] 상속세및증여세법사무처리규정 제42조 [재산취득자금 등의 증여추정 배제기준]

 

 

구분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
30세 미만	5천만원	5천만원	5천만원	1억원
30세 이상	1.5억원	5천만원	5천만원	2억원
40세 이상	3억원	1억원	5천만원	4억원

 

 

Ⅲ. 자금출처조사

1. 재산취득자금 등의 증여추정

 

재산취득(또는 채무상환)한 자의 직업•연령•소득•재산상태 등으로 볼 때 자력으로 취득 또는 상환하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액의 합계액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 그 재산을 취득(상환)한 때에 그 재산의 취득(상환) 자금을 그 취득자(채무자)가 증여받은 것으로 추정하여 이를 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세한다.

 

2. 증여재산가액

 

증여재산가액은 취득재산가액에서 자금출처로 입증된 금액을 차감한 금액으로 한다.

다만, 입증되지 아니한 금액이 취득 재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 20%에 상당하는 금액와 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

 

3. 자금출처로 인정되는 경우

 

① 상증법 시행령 제34조 제1항 각호에 따라 입증된 금액은 다음의 구분에 따른다.

- 본인 소유 재산의 처분사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액

- 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금상당액을 뺀 금액

- 농지경작소득

- 재산 취득일 이전에 차용한 부채로서 상증법 시행령 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 간의 소비대차는 인정하지 아니한다.

- 재산 취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

 

⓶ ①에 따라 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 상증법 시행령 제 34조 제1항 단서를 적용하지 아니한다.

 

 

4. 자금출처의 입증책임 완화

 

재산 취득자금의 출처를 입증함에 있어서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 재산 취득자금의 증여추정 규정을 적용하지 아니한다.

 

그러나, 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 상증법 시행령 제34조 제1항 단서의 입증책임 완화규정을 적용하지 아니함을 유의하여야 한다.(상증세법 통칙 45-34 2항)

 

 

5. 자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류

 

 

소득구분	자금출처로 인정되는 금액	증빙서류
근로소득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
퇴직소득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
사업소득	소득금액-소득세상당액	소득세신고서 사본
이자,배당,기타소득	총급여액-원천징수세액	원천징수영수증
차입금	차입금액	부채증명서
임대보증금	보증금	임대차계약서
보유재산처분액	처분가액-양도소득세 등	매매계약서

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<참고> (상증세법 통칙 45-34 2항) 적용예시

 

(1) 재산취득자금 입증금액에 증여재산가액이 없는 경우

 

부동산 취득가액 : 15억원

 

 

입증금액 (근로소득 등)	14억
미소명금액	1억

 

자금출처가 불분명한 금액이 증여추정배제금액인 Min( 15억원 x 20%, 2억원 ) = 2억원에 미달하여 증여세가 부과되지 않는다.

 

(2) 재산취득자금 입증금액에 증여재산가액이 있는 경우

 

부동산 취득가액 : 15억원

 

입증금액 (근로소득 등)	13억
입증금액 (증여재산가액)	1억
미소명금액	1억

 

증여추정배제금액 적용이 배제되므로 자금출처가 불분명한 1억원에 대하여 증여세가 부과된다.