주택 증여시 시가가 없는 경우 매매사례가액 적용 검토

작성일자 : 2014.12.09.

작 성 자 : 박민수 세무사

1. 개요

주택 증여시 시가가 없는 경우에 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액이 있는 경우 해당 금액을 시가로 적용할 수 있는지 여부를 검토하고자 한다.


2. 사실관계

(1) 2014년 11월 직계비속에게 빌라<201호> 부담부증여

(2) 증여일 현재 해당 빌라는 임대중이었고, 임대보증금은 1억2천만원이었음

(3) 증여재산의 시가 검토 중 옆 호실<202호>의 매매사례가액이 존재함(2014년 9월/ 1억 4천만원)

(4) 이하는 증여재산과 옆 호실의 내역입니다.

     - 증여재산<201호> : 주택공시가격 88백만원 & 전용면적 49.78
     - 옆집주택<202호> : 주택공시가격 90백만원 & 전용면적 50.7

3. 사실판단

(1) 증여받은 부동산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법에 따라 평가하는 것이다.

(2) 증여받은 재산이 부동산인 경우 해당 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는 경우에는 시가에 해당하는 것이다.

또한, 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액[증여세 과세표준 신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 3월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함된다.

(4) 또한, 평가대상 재산(위 매매가액 등) 및 평가대상 재산과 위치, 면적. 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 평가기준일 전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매사례가액이 있는 경우에도 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 및 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1호의 규정에 의하여 평가기준일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등 까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 그 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이다.

(5) 유사매매사례가액 및 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 공동주택의 경우 공동주택기준시가와 같은 보충적인 방법으로 평가하는 것이며, 이 경우에도 해당 주택에 대하여 증여일 현재 임대차계약이 체결된 경우에는 다음 중 큰 금액으로 평가한다.

① 기준시가(공동주택기준시가)

② 임대료 등 환산가액=(1년간 임대료÷12%)+임대보증금
    *1년간 임대료=상속개시일 현재 월임대료×12

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이하 중략



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