비상장주식의 평가시 근저당권이 설정된 재산의 평가

작성자 : 정소영 세무사
작성일자 : 2012.09.11.

1. 개요

비상장주식 평가시 평가대상재산과 그 외의 재산이 동일한 채무를 공동 담보 하는 경우 대상재산의 평가 방법

2. 사실 관계 ( 평가대상법인 = “갑” 법인)

- 갑 법인의 소유 토지 2 필지 : A(기준시가 2억) , B(기준시가 4억)

- 을 법인의 소유 토지 2 필지 : C(기준시가 1억) , D(기준시가 5억)

- 갑 법인의 토지 담보 채무 (A, B, C, D 공동 담보) : 14억

- < 경우1> 갑 법인의 토지 담보 채권최고액 (A, B, C, D 공동 담보) : 18억

- < 경우2> 갑 법인의 토지 담보 채권최고액 (A, B, C, D 공동 담보) : 13억

3. 상증법상 평가액 (상속세 및 증여세법 제66조, 시행령 제63조 제3호)

근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 시가 중 큰 금액으로 평가 하는 것이며, 이 경우 채권액은 채권최고액이 아닌 평가기준일 현재 채권액을 말하는 것임. 단, 채권최고액이 채권액보다 적은 경우 채권최고액으로 함.

평가대상재산과 그 외의 재산이 동일한 채무를 공동 담보하는 경우, 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 공동담보된 재산 가액으로 안분하여 계산한 가액으로 함.

4. 계산 사례

<경우1> 채권액이 채권최고액보다 적은 경우

<경우2> 채권액이 채권최고액보다 큰 경우

5. 관련 법령

○ 상속세및증여세법 제60조 [ 평가의 원칙 등 ]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.30 개정)

 ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(1996.12.30 개정)

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.(1996.12.30 개정)

  ○ 상속세및증여세법 제66조 [ 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례 ]

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(1998.12.28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산(1996.12.30 개정)
2. 양도담보재산(1996.12.30 개정)
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)(1998.12.28 개정)

  ○ 상속세및증여세법시행령 제63조 [ 저당권 등이 설정된 재산의 평가 ]

① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.(1998.12.31 개정)

  1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액(1996.12.31 개정