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등록임대주택사업자의 의무와 제재
작성일자 : 2023.08.02.
작성자 : 황정민
1. 민간임대주택에 관한 특별법 상 의무와 제재
(1) 임대차계약 변경신고 ( 방법 : 방문 / 렌트홈 ) ( 과태료 최대 1,000만원 )
민간임대주택에 관한 특별법 제46조 (임대차계약 신고)
① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날 (종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.
-묵시적 갱신에도 신고를 하여야 함에 유의하시길 바랍니다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제 36조 (임대차계약 신고)
② 제1항 각 호의 사항을 신고 또는 변경신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고ㆍ변경신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 다만, 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 종전임대차계약을 신고(변경신고는 제외한다)하는 경우로서 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우에는 다음 각 호의 서류를 모두 첨부해야 한다.
1. 임대차계약서
2. 임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 직접 전달했거나 내용증명우편 등으로 통보한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 자료
과태료 규정
제 67조 (과태료)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
5. 제46조에 따른 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자
(2) 부기등기의무 ( 방법 : 방문 / 인터넷등기소 / 대행 ) ( 과태료 최대 500만원 )
제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기)
① 임대사업자는 제5조에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다.
② 제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다.
다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우에는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
방법.
1. (오프라인) 등기과 방문 > 신청서 작성 후 부기등기 신청
- 필요서류 : 신분증, 임대사업자 등록증, 인감증명서 및 인감도장
- 비용 : 15,000원
임대사업자 등록증은
렌트홈 > 임대사업자 등록신청 > 등록증 발급신청에서 발급 받을 수 있음.
2. (온라인) 대법원 인터넷등기소 통하여 신청
3. 법무사 대행하여 신청 ( 임대사업자등록증 구비 )
과태료 규정
제 67조 (과태료)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제5조의2에 따른 부기등기를 하지 아니한 자
(3) 임대의무기간 이전 무허가 양도시 과태료 발생 문제
제43조(임대의무기간 및 양도 등)
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
과태료 규정
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자
2. 제43조제4항을 위반하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자
3. 제44조제1항제1호를 위반하여 공공지원민간임대주택의 최초 임대료를 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 정하지 아니한 자
4. 제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자
제출 서류 첨부
■ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제19호서식] <개정 2019. 3. 20.> |
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민간임대주택 양도신고서 |
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※어두운 난( |
(앞쪽) |
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접수번호 |
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접수일자 |
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처리기간 |
10일 |
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임대 사업자 (양도인) |
[ ] 개인사업자 |
성명 |
생년월일 |
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[ ] 법인사업자 |
법인명(상호) |
법인등록번호 |
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주소(법인의 경우 대표 사무소 소재지) |
전화번호 (유선) (휴대전화) |
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전자우편 |
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민간임대 주택 (양도할 주택) |
민간임대주택의 소재지 |
주택 구분 |
주택 종류 |
주택 유형 |
전용 면적 |
임대 개시일 |
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건물 주소 |
호, 실 번호 또는 층 |
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양수인 |
[ ] 임대사업자(임대사업자 등록 예정인 자를 포함) |
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[ ] 개인사업자 |
성명 |
생년월일 |
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[ ] 법인사업자 |
법인명(상호) |
법인등록번호 |
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주소(법인의 경우 대표 사무소 소재지) |
전화번호 (유선) (휴대전화) |
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전자우편 |
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[ ] 임대사업자가 아닌 자(임대의무기간 경과 후 양도하는 경우로 한함) |
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성명(법인명) |
생년월일(법인등록번호) |
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전화번호 (유선) (휴대전화) |
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「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항ㆍ제3항 및 같은 법 시행규칙 제15조제1항ㆍ제16조에 따라 위와 같이 신고합니다. |
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년 월 일 |
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신고인 |
(서명 또는 인) |
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특별자치시장 특별자치도지사 시장ㆍ군수ㆍ구청장 |
귀하 |
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210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)] |
2. 세법상 추징문제
지방세특례제한법 제31조 [ 임대주택 등에 대한 감면 ]
[ 취득세 추징 ]
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
[ 재산세 추징 ]
⑤ 제4항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되거나 같은 법 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우
2. 그 밖에 대통령령으로 정한 경우
대통령령으로 정한 경우 ( 지특법 시행령 제 13조 )
민특법 43조 4항 > 부도, 파산 등 그 밖의 특별한 사유로 인하여 허가 받고 양도하는 경우
3. 결론
부득이한 경우가 아닌 한 포괄 양수도로 임대 또는 증여하는 경우에
민간임대주택에 관한 특별법 상 과태료 (주택당 3천만원) 는 면할 수 있지만
세법 상 취득세 및 재산세는 추징됨에 유의하시며
등록임대주택은 취득 / 보유 / 양도 단계에 있어 세제상 많은 혜택이 있는 만큼
이행하여야 하는 의무와 사후 관리가 엄격하며 추징이 이루어질 수 있는 점 충분히 고려하여
최적의 의사결정을 하시길 세림 세무법인은 진심으로 기원합니다.
감사합니다.
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