주택 임대소득의 과세

 

작성일 : 2019.10.29. 작성자 : 세림세무법인

 

 

1. 개요

 

2018년까지 해당 과세기간 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액 2천만 원 이하인 주택임대소득은 비과세대상이었으나, 2019년부터 이를 과세대상으로 하고 납세의무자가 분리과세 또는 종합과세 중 선택할 수 있도록 하여 과세재원의 범위를 확대하였다.

2. 개정사항

 

임대수입금액	2018.12.31이전	2019.01.01이후
2,000만원 이하	비과세	분리과세 or 종합과세 선택
2,000만원 초과	종합과세	종합과세

 

 

3. 주택 임대소득에 대한 과세

 

1) 부가가치세

 

주택과 그 부수토지의 임대소득은 면세이다.

 

2) 종합소득세

월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 종합소득세 과세 대상이다.

주택 수	임대료(월세)	간주임대료 (전세금,보증금)
1주택자	과세X (단, 고가주택은 과세)	과세X
2주택자	과세O
3주택 이상자	과세O	보증금 합계가 3억원 초과인경우만 과세

 

*주택수 판정 방법은 “배우자합산” (세대별 X)

*고가주택이란 기준시가 9억원 초과 주택을 말한다.

 

 

 

 

4. 분리과세 시 세액 ( 2천만 원 이하 )

 

(1) 분리과세 산식

 

 

 

 

(2) 필요경비율 및 공제금액

구분	임대주택 등록자	미등록자
필요경비율	60%	50%
공제금액*1	400만 원	200만 원
면세점*2 (주택임대 외 종합소득금액 2천만원 이하)	1,000만 원	400만 원

구분	단기임대주택	장기임대주택
감면율	30%	75%

 

*1 공제금액은 주택임대 외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용

*2 면세점 이하의 경우 사업자 등록 및 수입발생에도 불구 건강보험 피부양자 유지 가능 (분리과세 시 과세되는 소득 없음)

 

5. 종합과세 선택 시 ( 2천만 원 이하 )

 

(1) 종합과세 시 세액

 

 

 

(2) 주택임대사업소득의 계산 예시(2천만 원 이하 주택임대만 있을 경우 세부담 비교)

<1> 등록 시 분리과세
구분	금액	비고
수입금액	15,000,000	가정
필요경비	9,000,000	60%
공제금액	4,000,000	타종합소득금액 2천만원 이하
소득금액	2,000,000
세율	14%	분리과세 세율
세액	280,000

<2> 등록 시 종합과세
구분	금액	비고
수입금액	15,000,000	가정
필요경비	6,390,000	42.6%
소득금액	8,610,000
종합소득공제	1,500,000	본인공제
과세표준	7,110,000
세율	6%	누진세율
산출세액	426,600
세액공제	70,000	표준세액공제
결정세액	356,600

 

 

 

 

 

 

 

⟶ 가정을 최대한 단순히(종합 과세 시본인에 대한 기본공제 및 표준세액공제만 적용) 했을 경우 등록 시 수입금액 18,552,875까지 분리과세가 유리합니다.

 

<3> 미등록 시 분리과세
구분	금액	비고
수입금액	15,000,000	가정
필요경비	7,500,000	50%
공제금액	2,000,000	타종합소득금액 2천만원 이하
소득금액	5,500,000
세율	14%	분리과세 세율
세액	770,000

<4> 미등록 시 종합과세
구분	금액	비고
수입금액	15,000,000	가정
필요경비	6,390,000	42.6%
소득금액	8,610,000
종합소득공제	1,500,000	본인공제
과세표준	7,110,000
세율	6%	누진세율
산출세액	426,600
세액공제	70,000	표준세액공제
결정세액	356,600

 

 

 

 

 

 

 

⟶ 미등록 시 합산 과세되는 타 소득이 없다면 면세점 이상일 경우 항상 종합과세 가 유리

구분	분리과세	종합과세
수입금액	2,000만원 이하	2,000만원 초과 (2,000만원 이하도 선택가능)
필요경비	임대주택 등록시 :　60% 임대주택 미등록시 : 50%	실제 필요경비 추계 필요경비
소득공제	임대주택 등록시 :400만원 임대주택 미등록시 :200만원	부양가족에 따라 차등적용
세율	14%	일반세율 (6%~42%)
세액감면	주택임대사업자에 대한 감면(30%,75%)	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면

 

* 홈택스에서 주택 임대 소득세 신고프로그램을 개발중임

종합과세와 분리과세의 예상세액 비교, 간주임대료 간편 계산, 임대료 자동 불러오기

 

6. 건강보험료 추가

주택수	임대유형	종합소득세	건강보험료
1주택	월세	과세X (고가주택제외)	X (고가주택은 부과)
	전세	과세X	X
2주택	월세	과세O	부과
	전세	과세X	X
3주택이상	월세	과세O	부과
	전세	과세O

 

* 단, 임대수입금액이 임대사업자 등록시 연 1,000만원 / 미등록시 400만원까지는

부과되지 않음

 

7. 주택사업자 미 등록 가산세

 

원칙 : 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하여야 한다.

 

19년 12월 이전 주택 임대사업 개시자는 2020.01.21.까지 신청해야한다.

* 국세청은 19.10.28일부터 사업자등록 안내문을 발송할 예정이다.

 

 

8. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 및 조특령§96)

 

(1) 거주자 요건

① 「소득세법」에 따른 사업자등록

② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공동주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

 

‘①'과 ‘②'의 요건을 모두 충족하는 거주자가 감면대상 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우 2019.12.31.까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세를 30%(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우 75%)에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 감면대상 임대주택 요건

① 국민주택규모 (다가구주택일 경우 가구당 전용면적)이며, 부수토지가 5배 (도시지역) 또는 10배(도시 외) 이내

② 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 6억(2015년 이전 3억 원)을 초과하지 아니할 것.*

 

*주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하지 않는 것은 개별 호수를 기준으로 하는 것임 (서면-2015-소득-0237)

 

(3) 임대기간 판정

① 해당 과세연도의 매월 말 임대 개월 수가 이상인 경우 임대하고 있는 것으로 본다.

② 4년(준공공 8년)이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 매월 말 실제 임대하는 개월 수가 43개월(준공공 87개월) 이상인 경우 4년(준공공 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 본다.

③ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 본다.

 

④ 상속, 현물출자로 인해 피상속인, 출자법인이 취득하여 임대하는 경우 임대기간을 통산한다.

⑤ 법률에 따른 수용으로 처분하거나 임대할 수 없는 경우 계속 임대하는 것으로 본다.

⑥ 재건축 또는 재개발의 사유로 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 본다.

 

 

(4) 유의사항

① 추계신고 시에도 감면 가능

② 무신고로 결정 또는 기한후신고 시 적용 배제

③ 사업용계좌 등 신고의무 불이행 시 감면 배제

④ 최저한세 규정 적용

③ 농특세 과세

 

(5) 감면신청

세액감면신청서에 과세표준신고와 함께 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자등록증 또는 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 제4항에 따른 임대조건 신고증명서

③ 임대차계약서 사본

 

⟶ 사업자등록, 임대조건 신고 등은 세무서, 지자체 직접 방문하는 방법 외에도 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/) 또는 민원24 (http://minwon.go.kr)에서

인터넷으로 신고 가능