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부동산임대업

1. 주택 임대

(1) 주택임대는 여유 공간을 일시적으로 임대하는 경향이 있기 때문에,

① 소규모 주택(1~2주택)을 임대하는 경우 아래 (3)항에 의한 바와 같이

대부분 과세 제외함.

② 한편,

장기적으로 주택임대사업을 하고자 하는 경우

- 적절한 절차에 따라 주택임대사업자등록하고 임대사업을 영위하는 것이 유리함.

- 이 경우 다른 주거용 주택의 보유에 영향을 미치지 않도록 규정하 고 있음.(양도소득세, 종합부동산 과세 판정 시)

(2) 임대주택 신고

‘민간 임대주택에 관한 특별법' 제5조에 의하여 구청에 임대주택신고하고

세무서에 임대사업자등록 신청하고,

5년간 임대사업을 수행한 경우.

=>

① 양도소득세 계산 시,

다른 거주용 주택의 1세대 1주택 비과세에 영향을 미치지 않는다.

(임대주택은 없는 것으로 봄)

② 종합부동산세 계산 시에도 합산 배제함.(과세 제외)

(3) 주택임대에 대한 소득세 계산

1) 1주택자

고가주택이 아닌 경우 과세 제외(고가주택기준 9억원)

2) 년간 임대료 2천만원 까지는 과세 제외

(2016.12.31.까지 과세 제외)

(2017.1.1.이후 발생하는 소득분부터는 분리과세 적용 예정)

-> 년간 14% 단일 세율로, 분리과세.

(2016년말 세법 개정으로 과세 제외 연장 예정)(***)

3) 보증금 3억 까지는 간주임대료 계산 않음.(과세 대상인 경우)

2. 오피스텔 임대사업

(1) 오피스텔은 주택인가 상가인가 ? 판단은

=> 사용 기준에 의하여 판단함.

① 오피스텔은 취득할 때,

- 건물분매입가액에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득함

② 비주거용으로 사용 및 임대할 경우는,

- 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 있음.

③ 주거용으로 사용하거나 임대하는 경우는,

- 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 없음.

만약, 이 경우 환급받았다면 추후 추징당할 가능성이 있음.

(2) 오피스텔을 주거용으로 임대사업하는 경우

1) 상기 1 (1)항의 기준에 따라 임대주택으로 등록하는 것도 가능하고

2) 임대소득에 대한 소득세 계산도 상기 1 (3)항의 기준에 의하여 계산함

단, 주택으로 사용한다는 입증책임은 본인에게 있음.

3. 상가의 임대사업

(1) 상가의 취득

① 상가를 취득하는 경우,

취득가액 중 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득

② 임대사업자가 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세액은

전액 환급받을 수 있음.(일반과세자)

③ 규모에 따른 사업자의 구분 : 간이과세자, 일반과세자

간이과세자의 경우는 건물분 매입세액을 환급받을 수 없음.

(2) 임대수입에 대한 과세

1) 부가가치세

① 상가의 경우 주택과는 달리 상가임대료수입에 대하여,

부가가치세가 과세됨(임대료 수입에 대한 매출부가가치세 과세)

② 또한 상가 임대업을 수행하기 위하여 지출이 있는 경우,

지출에 대한 매입 부가가치세액은 매출 부가가치세액에서 공제됨.

(수선비, 관리비에 관련된 매입부가가치세)

2) 소득세

① 상가임대업의 경우 수이금액(매출)은,

부가세 신고 시 신고된 임대료수입금액(임대료 및 관리비)과

보증금에 대한 간주임대료(보증금 * 2.5% -> 1.8%)를

과세 수입금액(매출)로 보며,

② 관련된 주요 필요경비는,

임대용 건물에 대한 감가상각비, 건물 수선유지비, 관리비

건물 관리인 인건비 및 복리비 등을 수입(매출)에 차감되는

필요경비로 보고,

③ 수입금액(매출)에서 관련 필요경비를 차감하여 상가임대사업의

소득금액으로 계산합니다.

<임대사업 수지표>

(참고) 과세소득율(A)

(1) 주거용 부동산의 단순경비율(701102) : 42.6 -> 57.4%

(기준시가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동, 다가구, 단독주택)

(2) 주거용 부동산의 단순경비율(701103) : 60.2 -> 39.8%

(공동주택 및 5호이상 단독주택 임대)

(3) 주거용 부동산의 단순경비율(701104) : 61.1 -> 38.9%

(다가구주택 임대)

(4) 비주거용(상가 건물) 건물의 임대 단순경비율(701201) :

38.4 -> 61.6%

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