건물매각 시 과세표준 안준 기준

작성일 : 2013.11.13

작성자 : 문현배 세무사

개요

상가를 임대하던 사업자가 상가를 매각 시 사업포괄양수도 요건을 충족하지 못하는 경우에 매매가액 중 부가세를 납부해야 할 건물분 과세표준 안분 기준에 대하여 검토하고자 함.

2. 과세표준 안분기준

(1) 원칙

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하도록 되어 있습니다. 즉, 매매계약서상 토지와 건물을 구분한 경우 그 가액이 정상적인 시가에 해당하다면 계약서상 가액을 기준으로 부가세 과세표준을 하도록 되어 있습니다.

하지만 계약서상에 건물과 토지가액이 구분되어 있다하더라도 차후 세무서에서 그 구분 기준을 요청할 경우에는 그 근거를 제시하여야 하며, 구분기준이 없거나 부가세 과세표준을 임의로 조정한 것이라면 계약서상에 토지 및 건물가액이 구분되어 있더라도 그 가액을 실지거래가액으로 보지 아니하고 있습니다.

(2) 구분이 불분명한 경우

계약서상 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명할 경우에는 다음과 같은 방법으로 구분하여 부가세 과세표준을 안분하도록 되어 있습니다.

3. 관련 법령

부가세법 제29조 【과세표준】

①∼⑧ 생략

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 7. 개정)

부가세시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (2013. 6. 28. 개정)

4. 관련 예규

부가-639, 2013.07.12.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에 토지와 건물 등의 공급가액의 계산은 「부가가치세법」 제29조에 따라 실지거래가액을 공급가액으로 하는 것으로, 실지거래가액 중 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 경우 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것임

부가-163, 2013.02.18.

사업자가 토지와 건물의 가액을 구분하기 위하여 총 분양가액을 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 각 호에서 정한 방법으로 안분계산 할 때에 적용되는 토지의 기준시가는 건축허가 조건으로 공공용지로 기부채납 되는 토지를 제외하는 것임

법규부가 2012-500, 2013.01.02.

사업자가 건물을 신축하여 일부는 자가 사용하고 일부는 분양하는 경우 분양하는 건물의 토지ㆍ건물 실거래가액을 안분계산 하는 경우 자가 사용하는 건물을 제외한 건물의 기준시가 비율로 안분계산하는 것임

법규부가 2012-492, 2012.12.24. *

토지와 건물(쟁점건물) 일괄 양도시 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 한 경우로서 양수법인이 철거하기로 한 약정에 따라 실제 철거 중에 있어 쟁점건물의 공급가액 ‘0'원은 적정함

조심2012서513, 2012.08.03.

처분청이 쟁점부동산의 토지 및 건물가액이 불분명한 것으로 보아 감정가액 등으로 안분계산한 처분은 잘못이 없음

조심2011서5113, 2012.07.31.

쟁점부동산에 대한 매매가액이 정해졌으나 감정평가서상 층별 토지 및 건물평가액이 구분되지 아니하여 기준시가에 의하여 그 가액을 안분하여 매매계약서에 구분 기재한 토지 및 건물가액은 사회통념상 합당한 가액으로 보임

조심2010중3278, 2011.10.11.

매매계약서상 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분표시되어 있더라도 그 구분가액이 사회통념상 합당치 않은 경우에는 국세청 기준시가나 감정평가가액에 따라 안분계산한 가액을 공급가액으로 함

게시글 SNS 공유