분양권에 대한 양도소득세 검토

작성일자: 2024.02.05

작성자: 김유진세무사

 

  조합원입주권이란, 「도시 및 주거환경법」에 의한 재개발, 재건축 및 소규모재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주자로서 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

  분양권이란, 「주택법」 등 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다. 흔히 아파트당첨권이라고 하며 청약통장 행사를 통해 신축아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

  이하 조합원입주권과 분양권의 과세문제에 대해 검토하고자 한다.

 

 

1. 분양권의 양도소득세 세율

조합원입주권과 분양권의 양도소득세 세율 적용과 1세대 1주택의 비과세 적용 및 장기보유특별공제 적용은 다음과 같이 차이가 있다.

구 분		조합원입주권	분양권
양도세율	1년 미만	70%	70%
	1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60%
	2년 이상	기본세율 (6% ~ 45%)
1세대 1주택 비과세 적용		요건(*) 충족시 적용	적용 배제
장기보유특별공제		적용(기존 부동산 취득일부터 관리처분인가일까지의 기간분)

(*) 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우(실지거래가액 12억원 이하에 한함) 비과세한다.

① 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 해당 1주택을 취득한날로부터 3년이내 해당 조합원입주권을 양도할 것

 

 

2. 분양권 전매 가능 여부

1) 예규  서면4팀-1376(2006.05.16) 

[질의] 주택의 분양권 전매에 대한 양도소득세 과세 여부

[회신] 소득세법 제94조 제1항 제2호 및 같은법 제96조 제1항 제2호 규정의 시행 당시에 주택의 분양권을 양도(전매)한 경우 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임.

 

2) 관련법령

 소득세법 제88조 [ 양도의 정의 ]

"양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】

다음 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)