○공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제

○소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨

- 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않음

- 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야함

< 주택임대소득 신고 및 납부 >

○임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니함

- 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입함

○주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일*까지 소득세를 신고하고 납부하여야 함

* 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며,

- 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고하여야 함

○임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어려움

- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)*에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있음

＊홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합･분리과세 예상세액 비교하기

○세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며,

- 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있음

- 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집*을 참고하시기 바람

* 국세청(www.nts.go.kr) > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내

○다만, 올해 8.18. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택은 폐지되었음

○폐지된 유형1)의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제혜택2)이 유지됨

1) 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택

2) ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, ② 소형주택에 대한 임대소득세 감면

○또한, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록 말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음

○주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과됨

- 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 관련 기관에 문의하시기 바람

< 주택 취득세 중과세율 적용 >

○ 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용

- 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨

○ 만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

< 지방세법 개정 후 취득세율 >

※ (적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

* '20.8.12.이후 취득분부터 적용하되, '20.7.10.이전 계약분은 종전규정 적용

○ 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

< 1세대의 기준 >

○ 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함

※ 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

○ 해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함

* 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등

** '20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 175만원

- 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함됨

○ 자녀*가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주함

* 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우

< 주택 수 산정 방법 >

○ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함

- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

○ 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음

- 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨

※ 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않음

○ 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨

- 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함

- 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함

○ 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고,

- 오피스텔의 경우 시가표준액* 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외함

* 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합

○ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨

* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中

○ 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨

※ '20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용

○ 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨

※ '20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용. 다만, '20.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택수에서 제외

○ 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정

○ 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음

○ 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음

- 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며,

- 3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함

○ 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함

< 일시적 2주택 >

○ 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음

- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨

- 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨

* 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분하여야 함

○ 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않음

- 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됨

○ 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,

- 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내    

< 주택 무상취득 중과세 >

○ 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12%세율 적용

< 경과조치 등 >

○ 정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우,

* 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

- 시행일(8.12.) 이후에 취득*하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용함

* 잔금지급일과 등기일 중 빠른날

○ A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용함

○「지방세법」 부칙 제3조*에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않음

* 부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

출처:국세청