주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세

작성일 : 2020. 09. 16.

작성자 : 권다희 세무사

1. 개요

주택임대사업에 따른 거주용 자가주택의 양도소득세 부담을 완화하기 위하여 임대주택 외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용하는데, 이에 대해 알아보고자 한다.

2. 요건

1) 양도하는 주택(거주주택) 외 나머지 주택 요건

(1) 세무서에 임대사업자등록

(2) 관할 시·군·구에 민간임대사업자등록

(3) 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 2호(가목~바목)에 따른 임대주택

(4) 5년 이상 임대

(5) 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

→ 위 주택임대용 주택은 아래 거주주택 양도 시 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세 규정 적용

2) 양도하는 거주주택 요건

(1) 위 요건 갖춘 임대주택(장기가정어린이집) 외 유일한 1주택으로

(2) 2년 이상 보유

(3) 보유기간 중 2년 이상 거주한 후 양도하는 경우

(4) 2019.02.12. 이후 취득분부터 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함

다만, 2019.02.12. 현재 거주하고 있는 주택과 2019.02.12. 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정을 적용함(장기가정어린이집을 보유한 경우는 종전과 같이 횟수 제한없이 비과세)

* 임대 기간 5년의 기산점은 임대사업자 등록 후 실제 임대한 날

* 거주주택 이외에 임대사업등록한 주택의 의무임대기간 충족 전에 거주주택을 양도해도 비과세 특례가 적용됨 - 사후관리 대상

* 거주주택 양도 후 거주주택 외 임대주택은 의무임대기간 5년을 충족해야 함

* 5년 임대요건 미충족 시 추징

* 5% 증액 제한 요건 미충족 시 추징

※ 용어 정의

① 직전거주주택

거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다)을 “직전거주주택”이라 한다.

② 직전거주주택보유주택

직전거주주택이 있는 거주주택을 “직전거주주택보유주택”이라 한다.

3. 사후관리

1세대가 장기임대주택(장기가정어린이집) 임대기간(운영기간) 요건 충족 전에 양도하는 거주주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후에 임대기간(운영기간) 요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따른 금액을 양도소득세로 신고 · 납부해야 한다.

납부할 양도소득세

= 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로                  거주주택 양도 당시 비과세 규정을

            보지 아니할 경우에 납부하였을 세액                       ―             적용받아 납부한 세액

4. 해석 사례

1) 생애 1회만 거주주택 비과세

Q. 기존에 거주주택 비과세를 받은 적이 있어도 시행일 이후 취득한 거주주택에 대해 한번 더 비과세를 받을 수 있는지?

A. 기존에 거주주택 비과세를 받은 적이 있는 경우에는 영 시행일(2019.02.12.) 이후 취득한 주택은 비과세 받을 수 없다.

2) 거주주택 비과세 선택이 가능한지(사전 2019-201)

사례) A주택 : 2015년 취득, 2년 거주, 거주주택

B주택 : 2016년 취득, 장기일반민간임대주택

Q. 2020년에 A주택 양도 시 거주주택 1세대 1주택 비과세를 받지 않고 양도세 납부가 가능한지? 즉, 비과세 대신 과세 선택이 가능한지?

A. 선택할 수 없다. A주택은 무조건 거주주택 1세대 1주택 비과세를 받아야 한다. 그리고 나중에 B주택 양도 시 직전거주주택 이후의 양도차익분만 비과세 된다.

5. 관련법령

소득세법 시행령 제155조[1세대 1주택의 특례]

⑳ 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의 3 제1항 제8호의 2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2020. 2. 11. 개정)

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 (2019. 2. 12. 개정)

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. (2020. 2. 11. 개정)

영 155조 20항 2호의 개정규정은 2020. 2. 11. 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하고, 임대보증금과 월임대료 상호 간 전환은 2020. 2. 11. 이후 전환하는 분부터 적용함. (영 부칙(2020. 2. 11.) 16조)

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 (2018. 2. 13. 신설)

소득세법 시행령 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]

① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 단서개정)

영 167조의 3 제1항 2호(영 167조의 10 제1항 2호가 적용되는 경우를 포함함)의 개정규정은 2020. 2. 11. 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하고, 임대보증금과 월임대료 상호 간 전환은 2020. 2. 11. 이후 전환하는 분부터 적용함. (영 부칙(2020. 2. 11.) 16조)

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (2020. 2. 11. 개정)

→ 거주주택 비과세 규정에서는 위 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 즉, 2018.03.31. 후에 사업자등록을 하여도 거주주택 비과세 규정 적용 대상이 된다.

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2016. 8. 11. 개정 ; 주택법 시행령 부칙)

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149 제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한정한다. (2020. 2. 11. 개정)

→ 거주주택 1세대1주택 비과세 규정에서는 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 즉, 2018.03.31. 후에 사업자등록을 하여도 거주주택 비과세 규정 적용 대상이 된다.

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2016. 8. 11. 개정 ; 주택법 시행령 부칙)

1) 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149 제곱미터 이하일 것 (2008. 7. 24. 신설)

2) 5년 이상 임대하는 것일 것 (2008. 7. 24. 신설)

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것 (2008. 7. 24. 신설)

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것 (2008. 7. 24. 신설)

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것[가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)] (2008. 7. 24. 신설)

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다. (2020. 2. 11. 개정)

바. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다. (2020. 2. 11. 개정)

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