장기임대주택 + 일시적2주택

작성일자 : 2020.09.16

작성자 : 세림세무법인

Ⅰ. 개요

A아파트 양도시, 일시적2주택 비과세 해당여부 및 장기보유특별공제세율에 대해서 알아보고자 한다.

Ⅱ. 사실관계

1) 상속주택 (형1/3 ,본인1/3 ,동생1/3 보유, 형이거주)

2) A아파트 (취득 2009년, 계속거주)

3) 서울오피스텔 ① (취득 2015) - 임대사업자 등록O

4) 서울오피스텔 ② (취득 2015) - 임대사업자 등록O

5) B아파트 (취득 2017)

6) 서울 오피스텔 ③ (취득2017) - 임대사업자 등록O

7) 서울 오피스텔 ④ (취득2017) - 임대사업자 등록O

8) 서울 오피스텔 ⑤ (취득2017) - 임대사업자 등록O

Ⅲ. 판단

1. 임대등록사업자의 거주주택 비과세

∴ 종전주택에 2년이상 거주하였으며 임대주택은 구청, 세무서에 등록되어있다.

기준시가요건과 임대요건을 만족할 시 거주주택에 대해 비과세가 가능하다

[요건]

① 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 일 것 (수도권 밖은 3년)

② 5년 이상 임대할 것

③ 임대료 증액제한을 준수할 것

④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

⑤ 거주주택은 1채만 있을 것 (일시적 2주택에 해당하여 양도 당시 2주택에 해당하는 경우 포함)

⑥ 거주주택에 2년 이상 거주할 것 (17.8.3 이전 취득과 상관없음)

[관련법령]

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

<20> 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2020.02.11 개정)

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것(2019.02.12 개정)

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.(2020.02.11 개정)

2. 일시적 2주택 중복 가능여부

1) 일시적2주택 요건 만족

신규주택을 18.09.14 이전에 취득한 경우

종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년내 양도하면 된다. ->요건만족OK

2) 중복 적용 가능여부

임대주택 거주주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 중복적용이 가능하다.

3. 9억원 초과분 중과여부

1) 주택수 판단

① 상속주택

미포함, 형의 주택으로 본다

[판단근거]

공동상속주택의 경우 다음의자를 거주자의 주택으로 본다.

지분이 큰자 -> 당해 주택에 거주하는자 ->최연장자

[관련법령]

소득세법시행령 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.(2020.02.11 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자(1994.12.31 개정)

2. 삭제(2008.02.22)

3. 최연장자(1994.12.31 개정)

② 그 외주택

포함(주택용 오피스텔 포함)

∴ 총 7주택자로 양도일 현재 3주택자 이상을 보유하고 있다.

2) 중과여부

∴ 다주택자의 경우 9억원 초과분에 대해 중과세율이 적용된다.

[관련법령등]

사전법령해석재산2019-368(2019.11.01.)

[제목] 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례를 동시 적용시 고가주택의 양도소득금액 및 중과세율 적용 여부 등

[요약] 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례를 중첩적용하여 1세대1주택으로 보되, 고가주택의 경우 양도가액 9억원 초과분에 대한 양도소득은 과세되며, 양도일 현재 3주택 이상인 경우 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않음.

3) 중과 특례

∴ 잔금일이 20.06.30 이전이며, 보유기간 10년 이상이므로 중과는 배제한다

4. 장기보유특별공제 적용여부

∴ 양도일 현재 3주택자 이상자이며 조정대상지역 주택을 양도하므로 9억원 초과분은 장기보유특별공제 배제대상이다.

하지만 해당 사례는 잔금일 06.30 이전 및 보유기간 10년 이상이므로 장기보유특별공제를 적용한다.

5. 장기보유특별공제 적용률

∴ 양도일 현재 3주택자 이상이므로 9억원 초과분에 대해 장기보유특별공제율은 최대 80%가 아닌 최대 30%를 적용한다.

현재 11년이상 2년 미만 보유하였으므로 22%의 공제를 받을 수 있다.

Ⅳ. 결론

장기임대주택 + 일시적 2주택

= 9억초과분은 장기보유특별공제 배제 및 중과세율로 과세된다.

단, 잔금일이 20.06.30 이전이고 10년이상 보유시 중과배제 및 최대 30% 장기보유특별공제가 가능하다.

따라서 해당사례의 종전주택에 대해서는 중과배제 및 11년이상 보유로 인하여 22% 장기보유 특별공제가 가능하다.

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