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Topic별 세무재산관련세금양도소득세 부동산 관련 세금 -기초-
작성일자 : 2020.09.01
작성자 : 세림세무법인
CH.1 부동산 취득,보유,처분에 따른 세금
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취득단계 |
보유단계 |
처분단계 |
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취득세 |
재산세,종합부동산세 |
양도세,증여세,상속세 |
(1) 양도세 VS 증여세 VS 상속세
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양도세 |
증여세 |
상속세 |
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원인 |
유상거래 |
무상거래(생전) |
무상거래(사후) |
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거래자 |
양도인/양수인 |
증여자/수증자 |
피상속인/상속인 |
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납세의무자 |
양도자 |
수증자 |
상속인 |
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신고기한 |
+2개월 |
+3개월 |
+6개월 |
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거래일 |
잔금일/등기접수일 |
등기접수일 |
상속개시일(사망일) |
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특이사항 |
다주택자제재 |
10년간 합산 |
유산과세형 |
1) 개념
* 주식의 양도세 및 증권거래세 신고기한은 : 거래일이 속하는 반기의 마지막달의 +2개월
「상반기 : 8/31」
「하반기 : 2/28」
2) 계산구조
① 양도세
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양도가액 |
실지거래가액 |
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-취득가액 |
실지거래가액(계약서 분실 등의 경우 취득가액을 환산할 수 있음) |
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-필요경비 |
양도비 등 실제경비 |
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=양도차익 |
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-장기보유특별공제 |
중과세대상 주택은 적용배제 원칙:6~30% 예외:24~80% (2년거주시에만가능) |
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=양도소득금액 |
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-양도소득 기본공제 |
250만원, 단 1년 1회적용 |
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=양도소득 과세표준 |
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* 세율 |
원칙:기본세율 2주택자이상:10%중과 (20%중과.21.06.01이후양도) 3주택자이상:20%중과 (30%중과.21.06.01이후양도) |
「장기보유특별공제율」
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원칙 |
예외(고가주택) | ||
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3년이상~4년미만 |
6% |
3년이상~4년미만 |
24% |
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4년이상~5년미만 |
8% |
4년이상~5년미만 |
32% |
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… |
… | ||
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15년이상 |
30% |
10년이상 |
80% |
② 증여세
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증여재산 |
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-채무부담액 |
부담부증여 |
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+10년내 재차증여가산액 |
동일인으로부터 증여 |
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-증여재산공제 |
배우가:6억 / 직계존속,비속:5천만원 그 외친족:1천만원 / 미성년자:2천만원 |
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=증여세과세표준 |
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세율 |
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신고세액공제 |
3% |
「상속·증여세율」 10~50%
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과세표준 |
세율 |
누진공제액 |
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1억원이하 |
10% |
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1억원초과 5억원이하 |
20% |
10,000,000 |
|
… | ||
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30억원초과 |
50% |
460,000,000 |
(2) 취득세 VS 재산세 VS 종합부동산세
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취득세 |
재산세 |
종합부동산세 |
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원인 |
취득 |
6/1 주택 보유자 |
6/1 주택 보유자 |
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신고납부기한 |
취득일+60일이내 |
7/31과 9/30 50%씩 |
12/1~12/15 |
1) 취득세율
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양도(조정대상지역) |
증여 | ||
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주택 |
1~3% |
일반 |
4% |
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2주택 |
8% |
예외 |
12% |
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3주택자이상 |
12% |
*2주택자 이상자가 “조정대상지역” 기준시가 3억원 이상 주택을 증여시 12% | |
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법인 |
12% | ||
* 조정대상지역외인 경우 1,2주택 1~3% / 3주택 8% / 4주택이상 12% / 법인 12%
2) 종합부동산세
① 과세대상
주택(부수토지포함), 종합합산토지(나대지등의 비사업용토지), 별도합산토지(빌딩, 상가, 사무실 부속토지 등의 사업용 토지)로 구분하여 기준금액 초과 시 과세대상
② 기준금액
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과세대상 |
과세기준금액 |
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주택 |
개별주택공시가격 6억원 (1세대1주택자 9억원) |
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종합합산토지 |
개별공시지가 5억원 |
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별도합산토지 |
개별공시지가 80억원 |
*법인은 6억 공제 제외 (21년부터)
③ 특이사항
1) 1세대1주택인 경우 5년이상 보유시 장기보유공제
2) 일정 임대주택은 합산배제 신청시, 과세대상에서 제외
3) 세금부담이 전년도의 경우와 비교하여 일정한 기준이상 증가하지 않도록 세부담상한제를 두고 있으나 다주택자는 세부담 상한이 상향조정되었음.
4) 2주택자 이상인 경우 세율중과
CH.2 비과세 양도소득과 주택임대사업자등록
(1) 1세대 1주택
양도일 현재 국내에 1세대 1주택을 보유하는 경우로서
해당 주택의 보유기간이 2년 이상이며 2년 거주하였을 것
* 보유기간 : 1주택을 가지게 된날로부터 기산
* 거주기간 : 17.08.03 이전 취득자인 경우, 2년거주하지 않아도 비과세적용가능
(장기보유특별공제는 취득시기 상관없이 2년 거주하여야 최대 80%공제 가능함)
* 2년거주는 조정대상지역만 해당
(2) 일시적 2주택
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목록 |
내용 |
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이사목적 |
① 종전주택 취득일+1년이상 지난후 신규주택취득 ② 신규주택 취득일로부터 일정기간내에 종전주택 양도할 것 |
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상속주택 |
일반주택 양도시 |
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동거부양 |
① 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속을 부양하는 경우 ②10년내 먼저 양도하는 주택 |
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혼인합가 |
1세대1주택인 두사람이 결혼함으로써 2주택이 된 경우 5년내 양도하는 주택 |
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그 외등등 |
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(3) 다주택자 제재
① 양도세율 중과 ③ 취득세 중과
② 장기보유 특별공제 배제 ④ 종부세 중과
* 조정대상지역 2주택자 가정(중과배제,장특적용시 세금차이)
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구분 |
2주택자이상/중과배제/장특O |
2주택자이상 |
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양도금액 |
1,000,000,000 |
1,000,000,000 |
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취득금액 |
200,000,000 |
200,000,000 |
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양도차익 |
800,000,000 |
800,000,000 |
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장기보유특별공제 |
240,000,000 |
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과세표준 |
560,000,000 |
800,000,000 |
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세율 |
42% |
52% |
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누진공제액 |
35,400,000 |
35,400,000 |
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소득세 |
199,800,000 |
380,600,000 |
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지방소득세 |
19,980,000 |
38,060,000 |
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총부담세액 |
219,780,000 |
418,660,000 |
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세액차이 |
198,880,000 | |
(4) 주택 임대사업자 등록 혜택
1) 양도세 100% 감면
2) 장기보유특별공제 추가공제/특별공제
3) 임대주택 거주주택 비과세
4) 종합부동산세 합산배제
5) 양도세 중과배제
CH.3. 부동산 용어정리
(1) 재건축 VS 재개발
① 재건축 : 낡은 집을 허물고 새 집을 짓는 것
② 재개발 : 낡은 집뿐만 아니라 그 주변의 오래된 상하수도 시설, 가스공급 시설, 도로공원 등을 전부 허물로 새로 짓는 것
(2) 분양권 VS 조합원입주권
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구분 |
분양권 |
조합원입주권 |
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주택수 포함 |
X (21.01.01 양도분부터 포함) |
O |
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취득원인 |
일반분양(청약) |
조합원분양 |
(3) 분양권 전매제한 VS 분양권 상한제
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분양권 전매제한 |
분양권 상한제 |
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정의 |
주택을 분양받은 후 일정기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 |
주택 분양시 택지비+건축비에 건설업체의 적정 이윤을 가산하여 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도 |
(4) 주택 자금조달 계획서
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구분 |
내용 |
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대상 |
① 조정지역 ② 비조정지역 취득가액 6억 이상 |
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주택 (분양권,조합원입주권 포함) | |
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언제까지? |
계약체결일+30일 이내 제출 |
(5) 재산취득자금 출처 소명 (자금출처조사)
① 자금출처 소명요구 대상거래
본인의 최근 소득이나 처분재산 또는 증여받은 재산(신고된) 등으로 취득했다고 보기에 부족한 것으로 나타나는 경우
취득재산에 대한 자금출처 / 부채상환 자금에 대한 자금출처 요구될수있음
② 소명요구 제외
재산 취득일 전 10년간 재산취득자금의 합계액이 연령별 재산종류별로 다음의 기준금액 미만인 경우 통상적으로 취득자금 출처에 대한 소명 요구를 하지 않음
단, 명백히 증여가 확인되는경우는 제외
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구 분 |
취득재산 |
채무상환 |
총액한도 | |
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주 택 |
기타재산 | |||
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1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자 |
2억원 4억원 |
5천만원 1억원 |
5천만원 |
2억5천만원 5억원 |
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2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자 |
1억원 2억원 |
5천만원 1억원 |
5천만원 |
1억5천만원 3억원 |
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3. 30세 미만인 자 |
5천만원 |
5천만원 |
5천만원 |
1억원 |
③ 소명요구 금액 범위
① 10억 이상인 경우 : 입증하지 못한 금액이 2억원 미만일 경우 ->전체 소명한 것으로 봄
② 10억 미만인 경우 : 80%이상 확인될 경우 -> 전체 소명한 것으로 봄
(6) 투기지역 VS 투기과열지구 VS 조정대상지역
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구분 |
투기지역 |
투기과열지구 |
조정대상지역 |
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지정이유 |
실거래가 신고의무를 부여 |
주택 투기 성행 우려 |
부동산 시장 과열 |
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주요지역 |
서울일부 등 |
서울전지역 |
서울전지역 |
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주요 의무 |
거래가격 실거래가 신고의무 |
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등기시까지 분양권 전매제한 |
등기시까지 분양권 전매제한 | |
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자금조달계획서 제출 |
자금조달계획서 제출 | |
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다주택자 양도세 중과 |
(7) 다가구주택 VS 다세대주택 VS 다중주택
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다가구주택 |
다세대주택 |
다중주택 |
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연면적 |
330㎡이하 |
660㎡이하 |
660㎡이하 |
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층수 |
3개층이하 |
3개층이하 |
4개층이하 |
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세대 |
19세대이하 |
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등기 |
건물전체 단독등기 |
세대별 등기 |
건물전체 단독등기 |
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