환지 대상이 되는 경우

작성일자 : 2019.09.17

작성자 : 황예림세무사

1. 환지란

도시개발법에 따른 도시개발사업 등에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어 주는 것을 말한다.

2. 도시개발법상 환지

(1) 환지 계획

환지(換地) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. (도시개발법 제4조)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 청산대상 토지명세 , 체비지·보류지 명세 등이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다. (도시개발법 제28조)

② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(水利)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

(2) 환지 방식 (도시개발법 시행규칙 제27조)

① 평면 환지: 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식

② 입체 환지: 환지 전 토지나 건축물에 대한 권리를 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 방식

환지설계는 평가식을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식을 적용할 수 있다.

* 평가식 : 도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다.

* 면적식 : 도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다.

(3) 환지의 위치 (도시개발법 시행규칙 제27조)

환지의 위치는 다음의 사항을 고려하여 시행자가 정한다.

① 평면 환지: 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정한다.

② 입체 환지: 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간, 권리가액 등을 고려하여 정한다.

3. 농어촌정비법상 환지

(1) 환지 계획

① 농업생산기반 정비사업 시행자는 농업생산기반 정비사업 시행을 위하여 필요하면 사업 시행 전의 토지를 대신하여 사업 시행 후의 토지를 정하고, 이로 인하여 생긴 이해관계의 불균형을 금전으로 청산하게 하기 위한 환지계획을 세워야 한다.

② 환지계획에서 환지는 종전의 토지와 상응하여야 하되, 농업생산기반 정비사업 시행에 따른 환지는 농업경영의 합리화에 기여할 수 있도록 집단 지정하여야 한다.

(2) 환지 대상자

환지를 받을 수 있는 자는 토지등기부상의 토지 소유자여야 한다.

* 국공유지나 한국농어촌공사 소유가 아닌 토지 중 지목이 구거(溝渠: 도랑), 도로, 하천, 제방(둑) 또는 유지(웅덩이)인 토지로서 실제 경작하지 아니한 경우와 환지계획구역에 1천제곱미터 이하의 토지 소유자가 있는 경우에는 환지를 지정하지 아니하고 금전으로 청산한다. 다만, 제40조에 따른 수혜자총회의 의결이 있을 경우에는 1천 제곱미터 이하의 토지 소유자에게도 환지를 지정할 수 있다.

4. 소득세법상 환지

도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우 양도로 보지 않는다. (소득세법 제88조)

*보류지 : 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 공공용지 또는 체비지로 사용하기 위해 보류한 토지를 말한다

*체비지 : 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지

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