비사업용 토지의 판단

 

 

작성일자 : 2020.02.04.

작성자 : 세림세무법인

 

  

1. 개요

 

양도소득세가 중과되는 비사업용 토지의 판단과 적용세율 및 장기보유특별공제 적용에 대해 검토해보고자 한다.

 

 

2. 비사업용 토지의 판단 [소득세법 제104조의 3]

양도소득세가 중과되는 비사업용 토지는 지목별로 구분하여 기간기준 등에 따라 비사업용 토지 여부를 판단한다.

 

(1) 지목별 구분

토지 지목의 판정은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는

공부상의 등재현황에 의하는 것이다

 

1) 농지 : 논, 밭, 과수원 [소득세법 제104조의3 1항 1호][소득세법시행령 제168조의8]

농지 소유자가 농지 소재지에 거주(재촌)하지 아니하거나 자기가 경작(자경)하지 아니한 경우에는 비사업용 토지로 보아 중과대상이 된다.

 

 - 재촌

  농지의 소재지와 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역에

 사실상 거주(주민등록 등재 여부와 무관)하는 자

 

 - 자경

  상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 경작

   ① 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지)

   ② 사업소득금액(농업·임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득제외)과 총급여액의

   합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 자경기간에서 제외 [조특령 제66조 14항]

 

 - 간주농지 : 재촌자경으로 간주되어 중과 제외 [소득세법시행령 제168조의8 3항]

   ① 주말농지

   ② 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 상속농지(10,000m²,이하)

   ③ 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 이농농지(10,000m²)

   ④ 2005.12.31. 이전에 취득한 종중 농지

   ⑤ 한국농어촌공사에 임대한 농지 등

 - 도시지역 안의 농지

   특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시지역 (단, 읍·면 지역은 제외)중 도시지역에 있는 농지는 중과대상(비사업용 토지)이나

  소유자가 농지소재지에서 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 도시지역에 편입된 날로부터 3년이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

   ① 편입일로부터 소급하여 1년 미만 재촌자경한 경우 비사업용 토지

   ② 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌자경한 경우 편입일로부터 3년은 사업용토지로 봄

 

2) 임야 [소득세법시행령 제168조의9]

  임야 소유자가 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구, 임야로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역에 ‘주민등록'되어 있고 사실상 거주하는 자가

 소유한 경우 외에는 비사업용 토지로 본다.

 

 - 중과제외

   ① 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 경우

   ② 2005.12.31. 이전에 취득한 종중 임야

   ③ 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야

   ④ 기타 기획재정부령이 정하는 임야 등

 

3) 목장용지 [소득세법시행령 제168조의10]

  축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지 또는 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 기준면적을 초과하는 토지,

  도시지역에 있는 목장용지는 비사업용 토지로 보아 중과대상이 된다.

 

 - 중과제외

   ① 상속받은 목장용지로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 경우

   ② 2005.12.31. 이전에 취득한 종중 목장용지

   ③ 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 목장용지

   ④ 기타 기획재정부령이 정하는 목장용지 등

  

 - 기준면적 : 소득세법시행령 별표1의3 참고

 

4) 기타 토지(나대지 등)

  재산세가 비과세되거나 면제되는 토지와 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 토지는 비사업용 토지에서 제외되지만

 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지는 비사업용 토지에 해당하여 중과대상이 된다.

 

 - 중과제외

   ① 건축물이 멸실된 경우 : 건출물의 부속토지로서 재산세가 별도합산과세되는 토지는

   사업에 사용하는 토지로 보는 것이며, 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된

   날로부터 2년 기간 동안은 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지로 본다.

   ② 무주택세대가 소유하는 1필지의 나대지로서 주택 신축의 가능 여부 등을 고려하여

   기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660m²이내) 중과대상에서 제외 (무주택세대

   소유 나대지의 비사업용 토지 제외 신청) [소득세법시행령 제168조의11 1항13호]

   ③ 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서

   대통령령으로 정하는 것 등 [소득세법시행령 제168조의11 2항]

 

 - 재산세 별도합산과세대상에서 제외되는 무허가건축물의 부속토지는 비사업용 토지에 해당

 

5) 주택부속토지

  주택부속토지 중 주택에 정착된 면적에 도시지역 내의 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는

 비사업용 토지로 보아 중과대상이 된다.

 이 경우 겸용주택에 있어서 주거면적이 크거나 동일한 경우에는 전부 주택으로 보고, 주거면적이 적은 경우에는 주거부분만 주택으로 보아

 기준면적을 판단한다.

 

 - 기준면적 : 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)

 

6) 별장부속토지

  주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물(별장)의 부속토지는 전체가 중과대상이다.

 다만, 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택의 부속토지는 제외한다.

 만약 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우 별장의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

 

 - 별장으로 보지 않는 농어촌주택과 그 부수토지 [소득세법시행령 제168조의 13]

   읍·면 지역에 소재하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택의 부속토지

   ① 건물의 연면적이 150제곱미터 이내이고 그 건물의 부속토지의 면적이 660제곱미터 이내

   ② 건물과 그 부속토지의 가액이 기준시가 2억원 이하

   ③ 「조특법」 제99조의4 제1항 제1호 가목 1)부터 4)까지 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역에 소재할 것

 

 

(2) 기간기준 [소득세법시행령 제168조의6]

아래 3가지 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지에 해당한다.

   ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

   ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

   ③ 보유기간 중 60%이상을 직접 사업에 사용

 

 - 일수의 계산 : 초일(취득일)불산입, 말일(양도일)산입 [양도집행 104의3-168의6-2]

 

 

 

3. 양도소득세율 [소득세법 제104조 1항 및 4항]

 

(1) 비사업용 토지 적용 세율

  중과세율(누진세율+10%)(16~52%) (2016.01.01. 이후 양도분)

 단, 2009.03.16.-2012.12.31. 까지 취득한 비사업용 토지는 누진세율 적용 (중과적용안함)

 [소득세법 부칙 법률 제9270호 제14조 (2008.12.26.)]

 

(2) 지정지역의 비사업용 토지

  누진세율+20%(26%~62%) (2018.01.01. 이후 양도분)

 다만, 지정지역의 공고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고

 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외

 

  

4. 장기보유특별공제 [소득세법 제95조 4항]

 

  비사업용 토지는 장기보유특별공제를 배제하였으나, 2016.01.1.부터 장기보유특별공제가 허용되었으며

 그 보유기간의 기산일은 2016.01.01.부터 적용하도록 하였다.

 그러나 장기보유특별공제가 2017.01.01. 이후 양도분 부터는 당초 취득일부터 기산하도록 재개정되었다.