주택 수 계산 방법 (상속주택)

작성일자: 2019. 10. 09

작성자: 세림세무법인

Ⅰ.개요

다주택자가 주택을 상속 받는 경우, 주택 수 계산 방법에 대해서 알아보고자 한다.

Ⅱ.사실관계

Ⅲ.법령요약

1. 양도소득세

① 상속주택 과 일반주택 각각 1개씩 소유하는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

② 비과세가 적용되는 일반주택이란 상속받는 시점에서 상속인의 1세대1주택에 대해서만 비과세 특례를 적용하는 것이다.

③ 또한, 피상속인이 소유하던 1주택에 한해서만 비과세가 적용 되는 것이다.

(가장 오래 보유한 집 -> 가장 오래 거주한 집 -> 사망 당시 거주한 집 -> 기준시가가 가장 높은 집)

④ 만약 상속주택 과 일반주택 각각 1개씩 소유하는 1세대가 상속주택을 먼저 양도할 경우, 1세대 2주택자에 해당하여 중과된다.

2. 중과세

① 상속주택(상속받은날로부터 5년이 경과하지 아니한 주택) 은 중과세율 적용 판단 시 주택 수 계산에 포함하되, 중과세율 적용은 제외이며 장기보유특별공제 대상이다.

Ⅳ.결론

*1 상속세 3천 5백만원

-> 양도가 8억원 가정 (매매사례가액 8억원으로 계산하였음)없음

Ⅴ.관련법령

소득세법시행령 제167조의 3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ]

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2018.02.13 개정)

7. 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)(2018.02.13 개정)

소득세법 제155조 [ 1세대1주택의 특례 ]

② 상속받은 주택[법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의2 제7항 제1호에서 같다).(2018.02.13 개정)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택(1997.12.31 개정)

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택(1997.12.31 개정)

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택(1997.12.31 개정)

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)(1997.12.31 개정)

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