양도소득세 1세대 1주택 비과세 Check List

   

 

최근 고금리 등의 여파로 주택가격이 일시적으로 진정 국면이긴 하지만, 2021년 까지는 전국적으로, 특히 수도권을 위주로 주택가격이 맹렬히 상승해 왔습니다. 그래서 개개인별로는 본인의 주택이 1세대 1주택 비과세 대상인지 여부를 제대로 확인하는 것이 중요한 절세관리의 항목이 되었습니다.

 

1세대 1주택자의 경우 비과세 기준금액이 2021.12.8. 이후 양도분 부터는 종전 9억원 까지에서 12억원 까지로 상향조정 현실화되었습니다.

(소득세법 제89조 ①항, 같은 법 시행령 제160조 ①항)

 

또한 1주택자로서 양도하는 주택의 가격이 12억원 초과되는 경우, 초과 부분에 대하여 적용할 장기보유공제율은 최대 80% 까지 적용하지만, 거주기간(4%)과 보유기간(4%)별로 각각 계산하여 장기보유공제율을 적용합니다. 이 경우 거주기간에 대한 장기보유공제율 적용은 최소 2년 이상 거주한 경우만 적용합니다.(소득세법 제95조 ②항)

 

<보유기간 연 8% 공제율을 「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정>

 

(*) 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

 

한편 현재 2주택 이상 다주택자의 경우는 다주택 중과세 제도의 변경을 확인하는 것도 중요한 절세 포인트입니다.

종전 까지는 2주택자는 20%, 3주택 이상자의 경우는 30% 추가 과세하였는데, 2022.05.09.부터 내년 2024.05.09. 까지 한시적으로 중과세를 적용하지 않도록 하고 있습니다. 하지만 내년 이후까지도 중과유예가 지속될지 현재는 예측할 수 없습니다. 다주택자의 경우는 이러한 점들을 중요하게 유의할 필요가 있습니다.

 

1세대1주택 해당 여부 판단함에 있어서 명확한 적용을 위하여 아래와 같이 ‘항목별로 Check List’에 의하여 확인하는 것이 필요합니다.

주택은 가계 자산의 중요한 부분을 차지하므로 절세관리가 곧 이재관리가 되는 것입니다.

 

 

 

1. 1세대 여부 판단 ( 양도일 기준으로 판단 )

 

1세대의 정의

 

1세대란 거주자 및 그 배우자(사실혼 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. (소법 88조 6)

 

다만, 배우자가 없더라도 ① 거주자의 나이가 30세 이상이거나 ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③ 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우는 1세대를 구성하는 것으로 본다. (소령 152조의3)

 

 

 

2. 1주택의 판단

 

1주택의 범위

 

(1) 주택과 부수토지

1주택이란 주택과 아래의 범위 이내의 주택부수토지를 말한다. (소령 154조 ⑦)

 

① 수도권정비계획법에 따른 수도권내의 토지 중 주거•상업•공업지역

  : 건물정착면적의 3배

② 수도권내의 토지 중 녹지지역, 수도권 밖의 토지 : 건물 정착면적의 5배

③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 외의 토지

  : 건물 정착면적의 10배

 

(2) 다세대/다가구/다중주택의 1주택 판단여부

주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.

이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. (소법 88조 7)

 

① 다가구 주택은 건축법상 단독으로 분류되어 있어 구분 등기가 불가능하여 호별로 구분되어 있고

  실제 따로 거주하는 인원이 있더라도 해당 주택을 양도할 때는 하나의 건물로 보아 1주택자로 본다.

② 다세대 주택은 하나의 건물이라도 등기부등본에 호별로 구분되어 있어 해당 주택 전체를

  한 번에 양도한다고 하더라도 여러 채의 주택을 양도하는 것으로 본다.

③ 다중 주택은 다가구주택보다 연면적이 작고(330㎡이하) 개별 취사시설 설치가 불가능한 단독주택을 의미한다.

  다중 주택은 각 호실별로 구분하여 사용은 가능하지만 소유자는 1명이기에 해당 주택을 거래할 때는

  전체를 함께 거래하여야 하고 1주택에 해당한다.

 

(3) 겸용주택의 경우 주택 판단

하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

(소령 154조 ③)

이 경우 고가주택(12억 초과)여부 판단은 주택 부분만을 가지고 판단한다. (소령 160조 ①)

 

 

 

3. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 요건

 

(1) 등기 및 계약서 작성

다음 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 요건을 충족하더라도 비과세가 배제된다. (소법 제91조 ①)

① 미등기 양도자산

② 실지거래가액과 매매계약서 상 가액이 다른 경우

 

(2) 보유기간 충족

주택을 2년이상 보유하여야 한다.

다만, 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않는다. (소법 제154조 ①)

① 민간건설임대주택이나 공공건설/매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지

  기간 중 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

② 주택 및 그 부수토지가 다른 법률에 의하여 수용되거나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여

  협의매수 되는 경우 (일부 양도 시 양도일 5년 이내 잔존 주택을 양도하는 경우에도 포함한다.)

③ 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해외이주법에 따라 세대 전원이 해외 이주로 출국하는 경우

  (출국일 2년 이내 양도하여야 한다.)

④ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우.

  다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

⑤ 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양,

  그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

(3) 거주기간 충족

취득 당시에 조정대상지역(23.10.30 현재 서초,강남,송파,용산구)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.

다만, 다음의 경우에는 거주기간 요건은 충족한 것으로 본다.

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 (소법 제154조 ①)

 

 

 

4. 주택수에 포함하지 않는 주택

 

(1) 소득세법 상 임대주택(5년 이상 임대하여야 함)과 거주주택(보유기간 중 2년 이상 거주) 1주택을 소유한 자가 해당 거주주택을 양도하는 경우에 임대주택은 주택 수에서 제외할 수 있다. 평생 1회만 적용 (소령 155조 ⑳)

 

(2) 사업용 재고주택 (사전법령해석 재산 2018-40)

 

(3) 아래의 조세특례제한법상 감면요건을 충족한 주택

① 조특법 제99조의 4 요건을 충족한 농어촌주택 (조특법 제99조의4 ①)

② 조특법 제98조의 요건을 충족한 미분양주택 (조특법 제98조 ②)

③ 이 외 조특법 제98조의2, 98조의3, 98조의5, 98조의6, 98조의7, 98조의8, 99조의2 요건을 충족한 미분양 주택

④ 조특법 제99조의2 요건을 충족한 신축주택 취득자 (조특법 제99조의2 ②)

 

(4) 공동상속주택

공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. (소령 제155조 ③)

 

 

 

5. 1세대1주택 특례 규정 확인

 

(1) 일시적 2주택 특례 (소령 제155조 ①)

 

1주택 소유한 1세대가 소유하고 있던 주택을 양도하기전에 새로운 주택을 취득하고 종전의 주택을 양도하는 경우 아래의 요건을 충족하였다면 이를 1세대 1주택으로 본다.

① 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득

  (민간건설임대주택이나 수용의 경우 또는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 제외한다.)

② 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

(2) 상속주택 (소령 제155조 ②)

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 본래 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

 

(3) 동거봉양 보유주택 (소령 제155조 ④)

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(시부모 등 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다.

 

(4) 혼인 세대 합가 주택 (소령 제155조 ⑤)

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다.

 

(5) 부득이한 사유의 경우 (소령 제155조 ⑧)

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

 

(6) 이 외 문화재주택, 이농 및 귀농 주택 (소령 제155조 ⑥⑦⑨~⑫)

 

 

 

6. 재개발, 재건축 시 조합원 입주권과 분양권

 

(1) 재개발 및 재건축사업이 시행되는 경우 주택은 관리처분계획인가일에 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐다.

  다만, 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함하여 계산하여야 한다.

[ 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니한다. (소법 제89조 ②) ]

 

(2) 아래의 법률로 정하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 갖추어 대체로 취득한 주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 본다. 이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(소법 제89조 ②, 소령 제156조의2 ⑤)

 

① 재개발사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

② 재개발사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여

  1년 이상 계속하여 거주할 것

③ 재개발사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

(3) 조합원 입주권은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하기에 원칙적으로 1세대 1주택에 대한 비과세를 적용받지는 못하나 다음의 규정에 의하여 요건을 충족하는 경우에 1세대 1주택과 동일하게 실지거래가액 12억원 이하분에 대하여 양도소득세가 비과세 된다. (소법 제89조 ① 4)

 

조합원입주권을 1개 보유한 1세대[관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각호의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득

 

① 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 경매, 공매 등 부득이한 경우를 포함한다)