가족간 부동산 등 재산 거래의 경우, 증여세 검토

 

 

현실적인 필요에 의하여 부부 사이나 부모자식 사이에도 부동산 등 자산거래가 있을 수 있고, 거래를 계획하는 경우가 가끔 있습니다. 이러한 경우 세무상으로 어떠한 고려를 하여야 하는지 살펴보고, 각 경우별 세금 부담을 검토 해 봅니다.

이해의 편의를 위하여 세법상의 용어는 아니지만 ‘배우자 또는 직계존비속간의 거래’를 ‘가족간 거래’란 용어로 설명을 하고자 합니다.

 

 

가족(배우자 또는 직계존비속)간의 부동산 거래에 대한 세법의 취급

 

(1) 가족간 직접 거래의 경우

 

상속증여세법에서는 가족간에 재산을 거래하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산가액을 배우자 등 가족이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하도록 규정하고 있습니다.(상속증여세법 제44조 ⓵항)

 

하지만 배우자 등이 양도의 대가를 지불하고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우는 증여추정으로 보지 않도록 하고 있습니다. 이 경우 대가를 지불하고 거래한 사실의 입증은 납세자가 하여야 합니다. 이 부분에 대하여는 뒷부분에 상세히 소개합니다.

이 경우 배우자 등에게 증여 추정으로 증여세가 과세되는 경우는 당초 양도자에게 과세된 양도소득세는 부과하지 아니합니다.

 

이 경우 증여 추정에 의하여 증여세를 과세하는 경우, 증여시기는 등기접수일이 되는 것입니다.(실제 잔금지급일이 명확한 경우는 증여 추정 규정을 적용할 수 없으므로 잔금청산일 기준은 적용할 수 없음)

 

 

(2) 특수관계자를 우회하여 가족간 거래하는 경우

 

가족간 거래에 대하여 증여세가 과세되는 것을 피하기 위하여 특수관계자를 우회하여 가족간 거래하는 경우도 가족간 직접거래의 경우와 실질 내용에 같은 경우는 가족간 직접거래의 경우와 같이 증여로 추정하고 증여세 과세하도록 하고 있습니다.

 

양도자가 특수관계자에게 재산을 양도하고, 그 재산을 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 또는 직계존비속에게 양도하는 경우 당초 양도자가 가족에게 직접 증여한 것으로 추정하여 증여세를 과세 하도록 하고 있습니다.

양도자 => (양도) 특수관계자 (3년 이내 양도) => 양도자의 가족(배우자, 직계존비속)

 

이 경우 당초 양도자 및 양수자가 부담한 양도소득세 합계액(A)이 당초 양도자의 가족이 증여받는 것으로 추정하여 증여세를 과세하는 경우의 증여세액(B) 보다 큰 경우는 증여세를 회피할 목적이 없는 것으로 보고 증여세 추정 규정을 적용하지 아니합니다.(상속증여세법 제44조 ⓶항)

 

특수관계자를 통한 우회 양도에 대하여 증여 추정으로 증여세가 과세되는 경우에는 당초 양도자의 양도소득세 및 특수관계자의 양도소득세는 부과하지 아니합니다.

 

우회 양도에 대하여 증여 추정 규정에 의하여 증여세를 과세하는 경우 증여시기는 특수간계자인 양수자가 당초 양도자의 가족(배우자 또는 직계존비속)에게 등기 등을 한 등기접수일을 증여시기로 봅니다.

 

 

 

가족간의 부동산 거래 시 고려하여야 할 가장 중요한 요소

 

상속증여세법에서 배우자 또는 직계존비속간 거래에 대하여 증여로 추정하여 증여세를 과세하도록 규정하고 있는데, 추정 규정은 간주 규정과는 달리 사실관계가 확인이 되는 경우는 사실관계에 따라 과세 등의 처분을 하여야 합니다. 따라서 배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 입증되는 경우는 증여 추정 규정을 적용할 수 없는 것입니다. 이 경우 양도대가를 지급하고 거래한 사실의 입증은 납세자에게 있다는 견해입니다.(서울행법 2016 구합2151, 2016.10.21.)

 

(1) 대금 지급을 객관적으로 명확히 하여야 한다.

 

가족간에 부동산 등 재산을 거래하는 경우에 상속증여세법상 증여 추정을 피하려면, 먼저 대금 지급 사실이 객관적으로 입증되도록 거래할 필요가 있습니다.

가장 객관적인 거래의 증빙으로는 금융기관을 통한 송금이 거래를 입증하는데 중요한 요소가 될 것입니다.

 

 

(2) 대금 지급에 대한 명확한 자금 출처를 소명할 수 있어야 한다.

 

가족간 거래에 대하여 객관적인 거래의 증빙으로 금융기관을 통한 송금거래를 하였다 하더라도 지급자의 자금 원천이 명확히 확인되지 않는다면 증여 추정 규정에 따른 충분한 소명이 이루어졌다고 볼 수 없습니다.

대금 지급자의 중요한 자금 원천으로는 본인의 과세소득과 보유자산 처분가액, 상속또는 증여받은 재산가액(현금 등) 등이 있습니다. 또한 본인 명의로 발생시킨 부채도 중요한 자금원천이 됩니다.

 

상속증여세법에서 인정한 자금 원천으로는 다음과 같습니다.

(상속증여세법 시행령 제33조 ⓷)

. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환하는 경우

. 이미 과세 받았거나 신고한 소득금액, 상속 및 수증재산의 가액

. 소유재산 처분금액

 

 

(3) 거래가액이 시가에 부합하여야 한다.

 

(고저가 거래에 대한 검토)

배우자 또는 직계존비속간 거래에서 거래대금지급 만큼이나 중요한 것이 거래가액의 적정성입니다. 거래가액은 시가로 정하여야 하는데, 거래가액을 시가보다 낮거나 높게 거래한 경우는 그 거래가 실제 거래로 인정된다 하더라도 고저가에 따른 증여세를 과세하거나 양도세를 시가에 의하여 과세할 수 있습니다.

 

(저가·고가양도 시 증여세 과세)

배우자 또는 직계존비속간에 자금출처가 확인되는 자금으로 대가를 지급하고 매매한 사실이 객관적으로 확인이 되는 경우에도 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 시가와 거래가액과의 차액 상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 됩니다. 이 경우 과세기준은 시가와 거래가액과 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 거래가액과의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액으로 합니다.

 

(양도소득의 부당행위계산)

배우자 또는 직계존비속 등 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 양도소득세 과세대상 재산을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되어(5%, 3억원 요건), 양도소득세 부당행위계산 대상에 해당하는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산합니다.

(소득세법 제101조 ①항, 동 시행령 제167조 ⓷항)