세금이야기

                                                        김창진

 

 

[1주택 비과세 규정 및 다주택 중과 규정의 시기별 강화 내용 정리]

 

 

주택가격이 폭등하는 이유로 수차례에 걸쳐서 주택에 대한 양도세 과세강화 조치가 이루어 졌습니다. 그 과정에서 1세대1주택 비과세 규정은 더 엄격해졌고, 1주택 이상 보유한 다주택자에 대한 중과세 규정 또한 더 강화되어 왔습니다. 일정규모 이하의 1주택에 대하여는 비과세 특례를 적용하여 세제상의 혜택을 주지만, 다주택자의 경우는 상가 등 일반부동산 양도의 경우 보다 더 무거운 중과세를 적용하도록 하였습니다.

더군다나 수차례에 걸쳐서 과세강화 추세로 개정이 이루어졌기 때문에 일반납세자들 뿐만아니라 전문가들 마져도 규정을 정확히 알고 적용하는데 혼란스러워 하는 경우가 많습니다. 변경된 과세 강화 내용을 잘못 이해한 경우 세부담 차이가 너무나 큰 경우가 많기 때문에 취득 양도 시기별 양도세 적용내용을 제대로 확인할 필요가 있습니다.

1세대1주택 비과세 규정 및 일시적 2주택자의 경우 시기별 적용 요건 강화 내용을 정리하여 보았습니다. 또한 2주택자 및 3주택 이상 다주택자에 대한 시기별 중과 적용 내용에 대하여도 시기별로 정리하였습니다. 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음입니다.

 

<1> 1세대1주택 비과세 규정의 시기별 중과 내용 정리

 

1. 1세대 1주택 비과세 규정

거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족으로 구성된 1세대가

국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하던 주택과 그 부수 토지를 양도 함으로 발생하는 소득을 비과세 적용합니다.(소득세법 시행령 제154조)

이 경우 세대의 요건이 중요한데,

부부는 주소가 따로 떨어져 있어도 동일 세대로 보며, 직계비속 및 형제 자매는 생계를 같이하는 경우만 동일세대원으로 봅니다. 직계존속인 자녀 의 경우는 비록 따로 살더라도 세대분리 요건을 갖춘 경우만 별도세대로 본다는 점을 유의하여야 합니다.

자녀의 세대분리 요건은 자녀가 30살 이상이거나, 소득이 있거나, 결혼을 한 자녀의 경우 세대 분리한 경우 별도세대로 봅니다.

 

2. 조합원 입주권 보유 주택 수에 포함

조합원 입주권 중,

2006.1.1 이후 관리처분인가를 받은 것과

2006.1.1 이후 매매 ‧ 상속 등으로 취득한 것은 주택 수에 포함.

(조합원 입주권을 별도의 1주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 판단 시

보유 주택 수로 계산)

3. 분양권 주택 수에 포함('21.1.1.이후 취득 분부터)

2021.1.1 이후 취득한 분양권은 1세대1주택자, 조정대상지역 내

다주택자 판단 시 분양권을 포함하여 주택 수 계산함.

 

4. 12.6.29.부터

일시적 2주택자 종전주택 처분기간 연장

일시적으로 1세대 2주택이 된 경우,

1세대1주택 비과세 특례적용받을 수 있는

종전 주택의 처분기간을 2년에서 3년으로 연장(2년-> 3년)

(18.09.14 이후 취득분 부터 다시 3년 -> 2년으로 단축됨)

 

5. 17.08.03.이후 취득 분부터

조정대상지역의 경우, 거주 2년 요건 추가

지금까지는 1주택자로서 2년 보유만 하면 비과세 요건을 충족하였지만,

조정대상지역의 주택소유자의 경우 2017.08.03. 이후 취득자 부터는

2년 거주요건을 충족하여야 1세대1주택자로서 비과세 대상이 되도록 개정.(보유요건 + 거주요건)

(*) 2017.08.02. 이후 매매계약을 체결하여 취득하는 주택부터 적용.

 

6. 18.09.14이후 취득분 부터

조정대상지역 내의 일시적 2주택자의 경우에는

종전 주택 처분기간이 3년에서 2년으로 단축됨(3년 -> 2년)

(*) 2018.09.14. 이전에 계약을 체결하고, 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용함.

 

 

7. 2019.12.17. 이후부터

일시적 2주택자 1년 내 전입, 1년 내 기존 주택 처분

 

신규 주택 취득으로 일시적 2주택이 되는 경우,

신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고,

1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 적용함.

(19.12.17 이후 신규 취득하는 주택에 적용)

(*) 다만, 신규 주택에 세입자가 있는 등의 이유로 1년 내에 입주가

불가능 한 경우는 2년을 한도로 임대기간 종료 후 전입하면 됨.

 

8. 2020.01.01. 이후 양도하는 분부터(20.01.01 ~20.12.31 기간만 적용)

고가 1주택자 장기보유 특별공제요건 강화

 

① 지금까지는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유

기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용하였는데,

② 2020.01.01. 양도하는 분부터는 2년 이상 거주하는 경우에 한하여 종전처럼

최대 80% 공제율 적용하고,

③ 2년 미만 거주 시에는 일반 장기보유특별공제율(15년, 최대 30%) 적용하도록 함.

 

보유기간	3∼4년	4∼5년	5∼6년	6∼7년	7∼8년	8∼9년	9∼10년	10년이상
공제율	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

9.1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가('21.1.1. 이후 양도분부터)

<보유기간 연 8% 공제율을「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정>

기간(년)		3년∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

 

 

10. 2021.01.01. 이후 양도하는 분 부터

최종 1주택을 보유한 날로 부터 보유기간을 기산하여 비과세 판단

 

① 현재는 양도일을 기준으로 1주택을 보유하고 있는 경우에는

기존주택 취득일로 부터 보유기간을 계산하여 2년 이상일 경우는

비과세하도록 하고 규정하고 있는데,

② 2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고

최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로 부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정.

c주택 취득 ↓

c주택 양도 : 비과세 불가능 ↓

c주택 양도 : 비과세 가능 ↓

C주택 :

다주택 보유기간

보유기간 2년 충족

⇒ 1주택 비과세

B주택 :

2주택 상황

A주택 :

3주택 상황

↑ B주택 양도

↑ A주택 양도

 

 

<2> 다주택자 중과세 적용 시기별 정리

 

1. 양도세 중과세 제도의 부활

2017.08.03. ~ 2018.03.31.

수도권과 5대광역시 소재 주택으로서 3억 초과 주택을 3주택 이상 보유하는

세대가 투기과열지구에 있는 주택을 18.03.31 까지 양도하는 경우

->

기본세율에 10%를 가산하여 과세하는 중과세 제도 부활.

다만, 장기보유공제는 적용함.

2017.12.31. 까지 양도한 경우는 일반세율을 적용하여 중과를 배제.

(18.03.31 양도하는 경우는 비록 3주택자라 하더라도 10% 중과는 하지만,

장기보유공제를 허용하므로 당시 까지는 세부담이 그리 크지 않았던 상태로

갑자기 다주택 중과제도가 시행되는데 대한 처분에 대한 시간적 말미를 주었던

시기였음)

 

2. 양도세 중과세 본격 시행

2018.04.01.이후 부터는 다주택자 양도세 중과제도가 본격적으로 시행됨.

 

(1) 3주택 이상 소유자

양도일 현재 1세대가 소재지역 또는 가액기준을 충족하는 주택(조합원입주권 포함)을

3주택 이상 보유하고 있는 경우로서 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우

=> 기본세율 + 20%(가산), 장기보유특별공제(배제)

 

1) 주택 소재기준(주택 가액기준 무관)

수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대광역시(대전, 광주, 대구,

부산, 울산), 세종특별자치시 소재주택을 말합니다.

 

2) 주택 가액기준(양도당시 기준시가)

인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역 및 경기도 내 도농복합형태의 시의

읍·면지역, 기타 5대광역시의 군지역, 경기도 외 기타 도지역, 세종특별자치시 의 읍·면지역 소재주택으로 양도당시 양도주택 또는 다른 일반주택의

기준시가가 3억원 초과인 주택을 말합니다.

 

(2) 2주택 소유자

양도일 현재 1세대가 2주택을 보유하고 있는 경우로서

조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우

=> 기본세율 + 10%(가산), 장기보유특별공제 배제

 

3. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상('21.6.1.이후 양도분부터)

[현행] (2018.04.01.~2020.05.31. 까지)

(1) 2주택 : 기본세율 + 10%p

(2) 3주택 이상 : 기본세율 + 20%p

 

[개정] ('21.6.1.이후 양도분부터 적용)

(1) 2주택 : 기본세율 + 20%p

(2) 3주택 이상 : 기본세율 + 30%p

 

 

 

4. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

2018.09.14. 이후 신규 취득분 부터 적용

(1) 지금까지 조정대상지역의 다주택자가 장기임대주택 등록한 경우

(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)로서 요건 충족한 임대주택을 양도한 경우 양도세 중과 제외하였는데,

(2) 2018.09.14. 이후 조정대상지역에 신규 취득한 임대주택은 양도세 중과

하도록 개정.

① 2주택자 : 10%P, 3주택자 : 20%P

② 대책발표일(2018.09.13.) 이후 취득 분부터 적용

(계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전규정을 적용함)

 

 

(*) 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(개정)

(2020.8.18.개정)

<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐 지	폐 지
장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유 지 (아파트는 폐지)	유 지
	공공지원민간임대주택(8년)	유 지	유 지

1)임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과 시 자동

등록 말소

2)다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한

경우에 적용

 

(*) 임대주택 유형 폐지에 따른 양도소득세 관련 보완조치

※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만다음의 보완조치 적용

* 폐지되는 유형에 대해서만 경과규정이 적용 되는 점에 주의

(폐지되는 유형 - 단기임대, 장기임대 中 아파트)

 

1)거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용

-자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상) 의무임대기간은 민특법을 기준으로 판단하여 단기 2년, 장기 4년 이상인 경우 적용

-이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록 말소되는 경우에도 추징하지 않음

 

 

2)양도소득세 중과 배제

-자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도

하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

-다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제

 

(*) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상

(개정) ('21.6.1.이후 양도분부터)

(단기) 1년 미만: 40% → 70%, 1~2년: 기본세율 → 60%

구분		현 행				개 정
		주택 외 부동산	주택·입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
				조정	非조정
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율