세금이야기                                                                 

    김창진

꼬마빌딩 등 감정평가에 의한 시가 평가제도 시행

   상속이 개시되거나 증여가 발생하는 경우 상속세나 증여세를 과세를 위하여 상속재산 또는 증여재산의 평가가 선행되어야 하는데, 우리 상속 증여세법상으로 상속 증여재산 평가는 시가 평가가 대원칙입니다. 상속 증여 재산의 시가 평가에 대하여 정리해보고, 특히 최근에 바뀐 소규모 상업용 빌딩 일명‘꼬마빌딩 과 나대지에 관한 상속 증여세법상의 평가의 방법에 관하여 확인해보고자 합니다.

* 상속 증여세법상 시가 평가의 원칙

  상속이 개시되거나 증여가 이루어지는 경우, 상속세나 증여세를 계산하고자할 때 상속재산이나 증여재산의 평가가 가장 중요하고 선행적으로 이루어 져야합니다.
  상속 증여세법에 의하면 상속 증여 재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가로 평가하도록 규정하고,
  시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 규정하고 있습니다.

  (상속증여세법 제60조 ①항)
  그리고 상속증여세법 제61조 내지 제66조에 개별 자산별로 구체적으로 평가방법을 규정하고 있습니다. 그중 부동산 재산의 평가에 대하여 간략히 정리해 봅니다.

* 평가기준일 전후 6개월 이내(증여는 전후 3개월)의 기간의 시가
(매매사례가액, 감정가액, 수용‧경매‧공매가액)

1) 상속개시일 또는 증여일을 평가기준일이라 하는데,
일반적으로는 평가기준일 전후 6개월 이내 (증여 전 6개월 / 후3개월) 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 인정합니다.
2) 감정가액이 있는 경우 시가로 인정.
3) 수용가액, 공매가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 인정.
4) 평가기준일 전 2년 이내에 매매 등이 있는 경우 2년 전의 매매가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있습니다.
시가산정이 어려운 경우, 보충적 평가방법으로 평가
  매매사례가액이나 감정가액 등 시가로 인정할만한 가액이 없는 경우 상증법상 보충적 평가방법으로 평가하여 상속가액 또는 증여가액을 산정하도록 하고 있습니다.

 * 상속 증여세법상 각 자산별 보충적 평가방법에 의한 평가액은 다음과 같습니다.
  1) 토지 : 개별공시지가
  2) 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격
  3) 오피스텔 및 상업용 건물 : 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과
                               100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가 
  4) 공시(고시)가격이 없는 경우(건물) :토지 개별공시지가 + 국세청 건물기준시가
   
  5)임대차 계약이 체결된 재산
    상기 보충적 평가방법에 따른 가액(A)과
     임대보증금 환산가액(B)을 비교하여 큰 금액으로 평가(상증법 §61)
   
     임대보증금 환산가액(B)
      = 임대보증금+[1년간의 임대료* ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)]
         (*평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월)

  6)저당권 등이 설정된 재산의 평가특례
    저당권 등이 설정된 재산은
     시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액(A)과
     담보채권액을 기준으로 평가한 가액(B) 중 큰 금액으로 평가
    
     MAX(시가 또는 보충적 평가가액(A), 담보하는 채권액(B))

* 법정결정기한 내의 매매사례가액, 감정가액 등으로 시가를 인정하는 경우
(중소규모 상업용 건물 및 나대지의 경우)

1) 법정결정기한 내(신고기간으로부터 9개월 내) 확인되는 감정가액 등으로 평가
  상속증여세 부과를 위한 시가 적용의 원칙은 상속개시일 전후 6개월(증여 전 6개월 / 후3개월) 기간 내 발생한 매매사례가액, 감정가액 등을 적용하거나 보충적 평가방법으로 가액을 산정하도록 되어있는데, 보충적 평가방법으로 적용하여 평가하는 경우 시가와   차이나 많이 나는 경우 상속세 법정결정기한인 신고기한으로부터 9개월 내(증여세는 6개월 내)에 확인되는 매매사례가액이나 감정가액 등을 평가심의위원회의 심의를 거쳐서 시가로 인정할 수 있도록 하였습니다.(2019.02.12.이후 상속 증여받은 부동산)

2) 새로운 규정의 의미는,
  상속인이나 수증자가 상속개시 또는 증여받은 자산에 대하여 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우 지금 까지는 보충적 평가방법으로 신고하면 아무런 문제가 없었으나, 개정 규정으로 인하여 과세당국이 결정과정에서 상속인 또는 수증자가 보충적 평가방법에 의하여 신고한 가액이 현저하게 낮다고 판단될 경우, 법정 결정기한(9개월) 전에는 감정을 의뢰해서 시가로 반영하여 평가액을 현실화할 수 있는 여지가 생겼다는 것입니다.

3) 법정결정기한 내의 감정가액 등으로 시가 결정
① 주요 적용 대상자산은,
아파트나 오피스텔 등 매매사례가액이 있는 경우는 대상에서 제외되며,
대규모 상업용 건물로 기준시가가 고시된 건물도 비교적 가액이 고시가액이 현실화 되었으므로 제외되므로,
주요적용대상은 중소규모 상업용건물과 나대지가 적용 대상자산입니다.      
   
② 감정가액 등으로 시가 결정 과정,
과세당국에서 2이상의 감정기간에 감정을 의뢰하고 감정가액에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐서 시가로 확정합니다.

4) 시가 결정의 효과
① 법정결정기간 내의 감정가액이 상속인 또는 수증인이 신고한 평가액 보다 더 큰 가액인 경우, 과세당국은 더 큰 가액으로 상속세 또는 증여세를 결정하게 됩니다.
  하지만 이 경우 평가액 차이로 늘어나는 과세표준으로 인한 가산세는 추가로 부담시키지는 않습니다.
(신고불성실 가산세 및 납부지연에 따른 가산세 면제)
(국세기본법 제47조의 3 ④항 1호 다목, 및 같은법 제48조 ①항 2호)  

② 이 때 시가로 결정된 가액은 추후 해당 자산 양도 시 양도자산의 취득가액이 됩니다.

< 상속세 및 증여세법 시행령§49① >

○신고 이후에도 납세자 및 과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 됨

*첨부파일 참고

<참고> 증여의 경우, 증여 시기에 있어서 고려할 사항

  증여재산을 보충적 평가방법으로 평가하여 증여세를 신고하는 경우는 기준시가 고시일에 따라 재산평가액이 달라지므로 증여시점에 따라 증여평가액에 영향이 있음을 유의하여야 합니다. 최근에는 토지 공시가액이나 건물 기준기시가의 경우 부동산 시가 변동을 반영하여 매년 큰 폭으로 평가 증하여 고시하고 있는 추세입니다.

  각 자산 구분별로 고시일을 확인하고 어차피 증여하려고 하는 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 증여한다면 조금이라도 절세할 수 있는 경우를 종종 보게됩니다. 또한 이전에 따른 취득세에도 영향을 미치게 되므로 이 점도 고려하여야 할 것입니다.

  참고로 재산세나 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일의 소유자에게 과세됩니다. 

< 부동산 가격 공시(고시) 제도 요약 >

* 첨부파일 참고

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