세금이야기                                                                                                                       김창진

다주택자 양도세 중과 시기별 적용 확인

최근 몇 년간 부동산 가격의 폭등, 특히 수도권 주택 가격이 지나치게 상승하는 추세에 있기 때문에 그에 대한 대응으로 주택에 대한 양도세제를 지속적으로 강화해왔습니다. 그래서 주택을 처분하고자 하는 사람은 지나친 양도세 부담 때문에 처분의 곤란을 격고 있고, 취득하려는 사람은 취득에 따른 여러 제한 조치(금융기관의 차입 제한, 취득에 따른 자금출처 확인 등)로 인하여 취득에 어려움이 유지되고 있습니다. 그러한 상황이지만 주택가격은 지역별 수급의 불균형으로 인하여 지속적 오름 추세를 유지하였습니다.

비록 최근 코로나 19 여파 등으로 수도권의 주택 가격 동향이 하향으로 전환하였다고는 하지만, 아직도 여전히 양도세 부담으로 처분에 애로를 겪고 있는 경우가 많습니다. 그래서 한시적으로 금년 6월말 까지 양도하는 장기 10년 이상 보유자에 대하여는 중과적용을 배제하는 조치를 취하고 있습니다. 이 부분에 대한 관심이 많아 일시적 중과배제 규정을 소개하고, 아직도 많은 경우는 중과세 부담으로 주택 거래의 애로가 많은데, 그렇기 때문에 중과제도에 대한 관심도 많은 것 같습니다.

이번 달에는 양도세 중과 규정을 한번 더 확인하고 10년 장기보유자에 대한 일시적 중과 유예 규정을 소개합니다. 그리고 일시적 2주택자의 양도세 적용과 관련하여 시기별 흐름으로 확인해 보고자 합니다.

양도세 중과세 본격 시행(2018.04.01.부터)

2018.04.01.부터 양도세 중과제도가 본격적으로 시행되게 되었는데, 2주택 소유자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10%를 가산(3주택자는 20% 가산)하고 장기보유특별공제는 배제합니다.

(1) 조정대상지역

□ 서울특별시 : 전지역 □ 경기도 : 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄 제2신도시, 성남시, 하남시, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, 수원시 팔달구, 용인시 수지구,

용인시 기흥구 □ 부산광역시 : 해운대구, 동래구, 수영구 □ 세종시

(2) 양도소득세 중과 대상 보유주택 수 계산

서울시, 광역시(군지역 제외), 경기도, 특별자치시(읍면지역 제외)의 모든 주택과 기타지역의 기준시가 3억 초과 주택.

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(2020.06.30. 까지 양도분)

조정대상지역 내의 다주택소유자로서 10년 이상 장기보유한 주택을

2020.06.30. 까지 양도하는 경우 한시적으로 중과 대상에서 제외하도록 하였습니다.

이 경우 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 가능합니다.

(1) 현재 중과 제도

2주택자 : 장기보유공제 배제, 기본세율 + 10% 가산

3주택자 : 장기보유공제 배제, 기본세율 + 20% 가산

(2) 한시적 중과 적용 배제

2020.06.30. 까지 양도하는 경우 10년 이상 보유한 주택에 한하여,

장기보유공제 적용하고, 중과새율 적용 배제(일반세율 적용)

(3) 적용시기 : 19.12.17.(대책 발표일 다음날)부터 20.06.30. 까지 양도하는 주택에

적용

일시적 2주택자에 대한 과세 강화 시기별 흐름

2018.09.13. 까지는(종전 주택 3년 이내 양도)

일시적 2주택자가 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 1세대 1주택자로서의 요건을 충족하였는데,

2018.09.14. 이후 부터는(종전 주택 2년 이내 양도)

조정대상지역의 일시적 2주택자의 경우는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하여야 종전주택이 비과세 요건을 충족하도록 개정하였습니다.

1) 조정대상지역의 일시적 2주택자

조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자

2) 2018.09.14. 이후 신규 취득자부터 적용

(2018.09.14. 이전 계약 체결하고, 계약금을 지불한 경우 종전 규정 적용함)

2019.12.17. 이후부터(1년 내 전입, 1년 내 기존 주택 처분)

신규 주택 취득으로 일시적 2주택이 되는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택 적용.(19.12.17 이후 신규 취득하는 주택에 적용)

2021.01.01. 이후 양도하는 분부터

(1주택을 보유한 날로 부터 보유기간을 기산하여 비과세 판단)

1) 현재는 양도일을 기준으로 1주택을 보유하고 있는 경우에는 기존주택 취득일로 부터 보유기간을 계산하여 2년 이상일 경우는 비과세하도록 하고 규정하고 있는데,

2) 2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로

1주택만 보유하게 된 날로 부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정.

일시적 2주택 판단 흐름표

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