상가(사무실) 확정일자 신청

   

 

 

작성일자 : 2023.02.08.

작성자 : 세림세무법인

 

 

 

1. 개요

사업자가 사업을 영위하기 위해 상가나 사무실을 임차하는 경우, 해당 상가 또는 사무실에 확정일자를 받는 방법에 대해 알아보고자 한다.

 

 

2. 확정일자

특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 공증의 일종으로 확정일자 부여일 현재 임대차계약서가 존재함을 증명하는 것을 말한다.

 

 

3. 확정일자의 효력

상가건물 임대차보호법에 따라 건물을 인도받고 사업자등록을 한 임차사업자가 확정일자를 받으면 임차한 건물이 경매나 공매로 매각되는 경우 우선변제권의 효력이 있다.

(확정일자를 받지 않아도 사업자등록을 한 다음날부터 제3자에 대한 효력(대항력)은 있음)

 

 

4. 신청요건 (상가 임대차보호법시행령 제 2조)

(1) 임차공간의 주된 부분을 영업용으로 사용

(2) 환산보증금 기준 요건 충족

지역	환산보증금	비고
(1) 서울특별시	9억원 이하
(2) 수도권과밀억제권역, 부산광역시	6억9천만원 이하
(3) 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시 파주시, 화성시	5억4천만원 이하
(4) 그 밖의 지역	3억7천만원 이하

 

 

4. 확정일자 신청 방법

 

(1) 접수처 : 임차한 사업장 소재지 관할세무서 민원실 접수

 

(2) 서류

① 신규사업자

- 사업자등록신청서 (확정일자 신청에 체크)

- 임대차계약서 원본 (일부사용 시 사업장 도면 필요)

- 대표자 신분증 (대리신청시 위임장 및 대리인신분증)

 

② 기존사업자

- 확정일자 신청서 (임대차계약이 변경된 경우 사업자등록정정신청서)

- 사업자등록증 원본

- 임대차계약서 원본 (일부사용 시 사업장 도면 필요)

- 대표자 신분증 (대리신청시 위임장 및 대리인신분증)

(법인의 경우, 법인등기부등본 및 인감증명서 1부 추가)

 

 

5. 관련 법령

 

* 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

* 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

 

* 상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수)

 

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 

* 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)

 

① 「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

 

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다),

세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

 

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>