미분양상가 임대전환 후 재분양시 조세 검토

작성일 : 2010.11.17

작성자 : 세림세무법인

상가(근생)를 신축 후 판매업을 영위하는 사업자가 부동산 경제 침체로 일부는 분양을 하구 일부는 미분양 상태에서 임대로 전환한 후 차후에 미분양 임대상가를 재분양(양도)할 경우에 소득의 구분 및 건물분에 대한 부가세 납세의무 여부를 검토하고자 한다.

1. 소득의 구분

(1) 사업소득인 경우

일반적으로 건물신축판매업을 하는 경우에는 신축건물은 재고자산에 해당하고 이를 분양한 경우에는 사업소득에 해당한다.

현실적으로 상가 등은 임차인이 있는 경우에 분양이 잘 되므로 분양사업자가 일시 임대를 하다가 분양하는 경우가 있으며 이 경우에도 분양에 따른 사업소득에 해당한다.

(2) 양도소득인 경우

미분양으로 인하여 임대로 전환한 경우나, 미분양 상태에서 일시 임대하고 있으나 이 기간이 상당기간 경과할 경우에는 임대로 전환된 것으로 보고 있으며 이를 분양(양도)할 경우에는 양도소득에 해당하여 보유기간에 따라 적용세율의 차이가 발생한다.

2. 부가가치세 과세 여부

(1) 사업소득인 경우

상가 등은 부가세 과세대상이므로 분양 시 건물에 해당하는 분양금액에 대해서는 부가세 납세 의무가 발생한다.

(2) 양도소득인 경우

양도소득인 경우에도 양도가액 중 건물에 해당하는 양도가액은 부가세 과세대상이 되어 신고 납부의무가 있으나, 사업의 포괄양수도인 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다.

또한 미분양상가가 동일한 사업자등록으로 임대를 하고 있으나 개별 등기자산으로 각 사업장별로 모든 권리와 의무를 승계시키는 경우에도 사업의 양도에 해당한다.

<관련 법령>

부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 그 밖의 목적으로 사용ㆍ소비하거나, 자기의 고객이나 불특정 다수인에게 증여(贈與)하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

④ 사업자가 사업을 폐업하는 경우 남아 있는 재화(제17조 제2항 각 호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 재화는 제외한다)는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서에 따라 등록한 경우 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다.

⑤ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매를 할 때에는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 법률에 따라 조세를 물납(物納)하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

⑦ 제1항에 따른 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

① 생략

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

③ (삭제, 2007. 2. 28.)

<관련 예규>

부가-1461, 2010.11.04

【제목】

상가신축분양업자가 미분양상가를 일시 임대 후 양도하는 것은 사업양도가 아니지만, 2개 이상의 상가를 임대업의 고정자산화 하여 하나의 사업자번호로 임대업을 영위하다가 각 사업장별로 모든 권리·의무를 승계시키는 것은 사업양도에 해당함

【질의】

(사실관계)

o 당사는 사업장이 여러 장소에 있으면서 건설업을 비롯한 기타 여러 사업을 영위하는 회사임.

o 지난 1995년 상가를 신축하여 분양을 했으나 여의치 아니하여 일부는 분양하고 일부는 하나의 사업자번호로 임대하여 오다가 임대하던 점포들을 개인들에게 재분양하였음.

o 재분양한 상가들은 각 호별로 부동산등기부등본상 건물 및 각 호별로 대지지분도 구분등기되어 있음.

o 양수한 개인들은 기존의 임대차계약을 유지하고 임대보증 등의 변화 없이 임대사업자로 사업자등록을 신청할 예정임.

(질의요지)

o 사업의 양도 해당여부

【회신】

상가신축분양업자가 미분양상가를 일시적으로 임대하다가 양도하는 것은 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임. 다만, 2개 이상의 당해 상가를 임대업의 고정자산으로 완전히 변경하여 하나의 사업자등록번호로 부동산임대업을 영위하다가 각 사업장을 양도하면서 각 사업장별로 모든 권리와 의무를 승계시키는 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호에 따라 사업의 양도에 해당하는 것임.

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