주택신축판매업의 세무

                                                                                작성일 : 2013.11.12
                                                                                작성자 : 김주식 세무사

1. 주택신축판매업의 이해

 주택신축판매업이란 한국표준산업분류표에 따른 주거용 건물개발 및 공급업을 말하는 것  으로써 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다. 단, 단순히 구입한 주거용건물을 재판매 하는 경우에는 부동산매매업으로 분류됩니다.

2. 신규 건축 허가(관할 구청)
 (1) 건축 신고 및 허가  
  - 신규 주택을 신축하여 판매하려는 자는 건축법에 따른 건축▪대수선▪용도변경신고서에  관련 서류를
   첨부하여 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 제출하여야 한다.
    (건축법시행규칙 제 12조)
  1) 허가시 첨부서류
   ① 건축법 시행규칙 별표 2 중 배치도, 평면도(층별작성), 입면도, 단면도 및 실내마감도
   ② 건축법 제11조제 5항따른 서류(해당사항이 있는 경우로 한정)
   ③ 건축할 대지의 범위에 관한 서류
   ④ 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

 (2) 건축 허가 후 건축허가서 교뷰
 (3) 기존건물철거 및 멸실신고
 (4) 착공신고
 (5) 1,2차 중간검사
 (6) 사용승인

3. 사업자등록 신청 절차(세무서)
 (1) 필요서류
  ① 사업자등록 신청서
  ② 건축허가서
  ③ 사업현장 등기부등본 또는 매매계약서
  ④ 공동사업명세서(공동사업일 경우에 한함)
  ⑤ 위 ④에 해당할 경우 인감증명서    

 (2) 사업자등록 신청 시 주의 사항
    ① 업종코드 선택 :
       451102 (주거용 건물건설업 / 토지보유 5년미만)
        - 주택을 신축하려는 장소의 토지의 보유기간이 5년 미만인 경우
        - 단순경비율 : 91.4 %, 기준경비율 : 8.3%

       451103 (주거용건물 건설업 / 토지보유 5년이상)
        - 주택을 신축하려는 장소의 토지를 5년이상 보유한 경우
        - 단순경비율 : 86.9%, 기준경비율 : 8.6%

    ② 주택신축판매업의 과▪면세 여부
      - 국민주택규모 이하의 주택(전용면적 85제곱미터 이하)에 대해서는 면세를 적용 받을 수 있으므로,
       주거용 면적의 판정 기준에 따라 과면세 여부가 달라짐을 명시하여사업자등록신청을 하여야 한다.
    
     ㄱ. 단독주택, 다중주택
       – 건물1동 전체의 면적을 기준으로, 1동의 면적이 국민주택규모를 초과하는 경우에는 과세,
        초과하지 않는 경우에는 면세이다. 

     ㄴ. 다가구주택
      - 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과여부 판단하여 과면세 여부를 적용 
    
     ㄷ. 다세대주택
      - 1세대 당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과여부 판단하여 과면세 여부를 적용
 
    
 4. 세무실무상 주의 사항
  (1) 주택건설사업의 등록
    - 주택법 제 9조에 보면 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대(도시
     형생활주택의 경우 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관
     에게 별도의 등록을 하여야 한다.

  (2) 다중주택의 면세 여부
    - 위에서 살펴 본 것과 같이 다중주택은 건물 1동의 면적을 기준으로 과면세를 판정하나, 대부분 1동
     의 면적이 국민주택규모를 초과하므로 과세사업자로 발급받아야 한다. 
     하지만 사실상 허가만 다중주택으로 하고 다가구주택으로 건축한다고 하여 면세로 받는 경우가
    있는 데, 이럴 경우 구청에 불법건축물로 등재될 수 있으며, 차후 관할 세무서와 다툼이 발생할 여지
    가 있음을 인지하여야 한다.  

  (3) 단순경비율 적용 불가
    - 2011년 이전의 경우만 하더라도 당해연도에 신규 사업자등록을 하고 분양 하거나,
     전년도 수입금액이 단순경비율 적용 대상 금액일 경우 신축판매업에 대하여 단순경비
     율 적용이 가능하였으나,
  
    - 2011년 이후에는 당해연도 신규사업자 인 경우라 할지라도, 신축 사업장이 2010.12.31.이전의 날
    로 착공신고를 한 경우에만 단순경비율 적용이 가능하다. 
      (소득세법 시행령」부칙(대통령령 제22580호, 2010.12.30.) 제12조(추계결정 및 경정에 관한
    경과조치)

  (4) 성실신고 대상 선정여부
   - 주택신축판매업은 소득세법상 건설업으로써 2013년 현재 기준으로는 15억, 2014년
     예고된 금액 기준으로는 10억이 성실신고 기준금액이다. 통상적인 주택 분양시 10억
     을 넘는 경우가 대다수 이므로,
  
   - 성실신고 대상자임을 유념하고 증빙 관리 및 인건비 신고에 더욱 관심을 가질 필요가
     있다. 

  (5) 중소기업특별세액 감면 적용 여부
    - 주택신축판매업은 한국표준분류표상 건설업으로써, 자가 건설시에는 산출세액의 20%에 대하여
     세액감면을 적용받을 수 있으나. 

    - 본인이 신축하지 않고 일괄 도급을 준 경우에는 그러하지 못하므로 세액감면 적용에도 더욱 유념
      하여야 한다.

  (6) 미분양으로 일시 임대후 판매하는 경우
    - 주택을 판매 목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업전환하고 사업용
     고정자산으로 장부상 등재하여 감가상각을 하는 등 상당기간 임대 후 판매하는 경우에
     는 양도소득으로 볼 수 있으며,
  
    - 장부상 재고자산으로 회계처리한 후 판매될 때 까지 임대하다가 분양하는 경우에는
     재고자산의 판매로 보아 사업소득으로 신고 가능 할 수 있다고 판단하나
 
    - 현행 세법에서는 사업성 여부를 판단함에 있어 신축목적, 판매 경위, 판매목적, 신축
     업의 대외적인 표방여부 등을 종합적으로 보므로
 
    - 관할 세무서장의 사실판단에 따라 달라질 수 있음을 명시 하여야 한다.
   
 

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