재건축 재개발 입주권과 관련한 양도세 정리(2)

 

   

재건축 재개발사업으로 취득하는 조합원 입주권과 관련한 다양한 사례를 전번 달에 이어서 2회에 걸쳐서 소개합니다.

전번 달에 사례[1] ~ [5]를 소개했고, 이번에는 사례[6] ~ [10]을 이어서 게제합니다.

역시 ‘국세청 누리집’에서 소개되는 내용을 발췌하여 정리한 것입니다.

 

(이하 국세청 누리집에서 게시된 ‘양도세 월간 질의 Top 10’의 내용을 발췌한 내용을 소개합니다)

(국세청 사이트 : www.nts.go.kr > 국세신고안내 > 양도세 월간 질의 Top 10)

 

 

[사례6] 재개발사업 기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택 양도 시 비과세 요건은?

 

(Q) 재개발사업 중 거주하던 B주택을 A´주택 완공 후 양도하려고 합니다.

저 경우 B주택 양도 시 비과세를 받기 위해서는 A´주택 완공 후 언제까지 양도해야 되며, 또 다른 요건은 있나요?

 

(A) 귀하의 경우 재개발 사업시행인가일 이후 B주택을 취득하여 1년 이상 거주 하고,

재개발사업에 따라 취득하는 A‘주택이 완성된 후 2년 이내에 B대체주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능합니다.

다만, A‘주택 완공 후 2년 이내에 A’주택에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다.

 

대체주택 비과세 요건 ( 1) + 2) + 3) 모두 충족 )

(소득세법 시행령 제156조의2 ⑤항)

1) 재개발사업, 재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업

또는 소규모재개발사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2) 재개발사업, 재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업

또는 소규모재개발사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년

이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

3) 재개발사업, 재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업

또는 소규모재개발사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는

완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

 

[사례 7] 1주택자가 1조합원입주권을 소유한 아버지와 합가한 경우 어떤 것을 먼저 양도해야 비과세 되는지 ?

 

(Q) 아버지와 합가하여 A주택과 B조합원입주권을 보유하게 되었는데 A 주택과 B조합원입주권 중 어떤 것을 먼저 양도해야 비과세 적용이 되나요?

 

(A) 1주택자가 동거봉양을 위해 1조합원입주권을 가진 자와 합가를 한 경우 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 적용이 가능합니다.

따라서 A주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하나,

B 조합원입권은 주택이 아니므로 B조합원입주권을 먼저 양도하는 경우 에는 비과세 되지 않습니다.

(*) 다만, B조합원입주권이 완공되어 B´주택이 된 경우, 합가일로부터 10년 이내에 B´주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 적용 가능.

 

 

[사례 8] 종전주택이 있는 상태에서 분양권을 새로 취득한 경우 종전주택 양도 시 비과세 적용이 가능한지 ?

 

(Q) 21.1.1. 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함된다고 하던데, A 주택을 양도 시 비과세 적용이 가능한가요?

 

(A) 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득(*)하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능 합니다.

따라서, 귀하의 경우 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(A)을 양도하는 경우에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

(*) 21.1.1. 이후 분양권 취득분부터 적용

 

분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 요건

(소득세법 시행령 제156조의 3 ②항)

1) 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득할 것

2) 분양권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것

3) 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것

 

 

분양권 취득 후 3년 지나 종전주택 양도 시 비과세 요건

(소득세법 시행령 제156의 3 ③항)

1) 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득할 것

2) 종전주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖출 것

3) 주택에 대한 공급계약에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

4) 주택에 대한 공급계약에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년

이내에 종전주택 양도할 것

 

(*) 분양권 취득 후 종전주택 양도 시 적용되는 비과세 특례는 21.01.01 이후

취득하는 분양권부터 적용함.

 

 

[사례 9] 주택과 오피스텔 분양권을 보유하고 있는 경우 주택 양도 시 비과세 적용이 가능한지 ?

(Q) A주택과 B오피스텔 분양권을 보유한 상태에서 A주택 양도 시 비과세 적용이 가능한가요?

 

(A) 오피스텔 분양권은 주택 분양권에 해당되지 않아 주택 수에 포함되지 아니 하는 것이므로 귀하는 1주택자에 해당합니다.

따라서, 귀하의 경우 A주택을 2년이상 보유(*)하였으므로 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.

(*) 17.08.02. 이전 취득한 주택으로 거주 요건은 없음

 

 

[해석사례 1] 서면-2021-법규재산-0586 (2022.01.27.)

「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것입니다.

 

[해석사례 2] 서면-2021-법규재산-5635(2022.02.25.)

「건축법 시행령」 별표1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것입니다.

 

 

[사례 10] 오피스텔 분양권 양도 시 적용되는 세율은 ?

(Q) 21.06.01. 이후부터 「주택」분양권의 경우 「상가」분양권보다 높은 세율이 적용된다고 하던데, 오피스텔 분양권은 어떤 세율을 적용하나요 ?

 

(A) 분양권 양도 시 적용되는 중과세율은 「주택」분양권에 한하여 적용되는 것으로 오피스텔 분양권은 「주택」분양권에 해당되지 않습니다.

따라서 귀하의 경우와 같이 2년 이상 보유한 오피스텔 분양권을 양도하는 경우에는 기본세율을 적용합니다.

 

21.06.01. 이후 부동산에 관한 권리 양도 시 세율

(*) 조정대상지역 여부 불문

 

 

[해석사례 1] 기획재정부 재산세제과-85 (2022.01.14.)

입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조 제10호에 따른 분양권의 취득시기는 청약당첨일입니다.

 

[해석사례 2] 사전-2021-법령해석재산-1326 (2021.09.30.)

업무용으로 취득한 오피스텔의 분양권인 경우 「소득세법」 제88조10호의 분양권에 해당하지 않고, 같은 법 제89조제2항 및 제104조제7항의 주택수에 포함되지 않으며,

그 분양권을 1년 이상 2년 미만 보유하고 양도할 경우 같은 법 제94조제1항제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 같은 법 제104조제1항제2호의 100분의 40의 세율을 적용하는 것입니다.