세금이야기

김창진

임대차 3법의 시행과 관련하여 

  최근에 발표된 주택시장 안정화 대책(7.10 주택시장안정화 대책)에서 세제측면에서 강력한 과세 강화조치가 이루어 졌고, 한편으로 주택 임대시장에 대한 안정화 조치로 주택임차인을 보호하고자하는 의도로 ‘계약갱신청구권'과 ‘전월세 상한제', ‘전월세 신고제'를 

전격적으로 실시하기에 이르렀습니다. 

  이를 ‘임대차 3법'이라고 하는데, 구체적으로는 주택임대차보호법을 개정하여 임차인 보호 방안으로 임차인의 ‘계약갱신청구권'과 ‘전월세 상한제'를 실시하도록 하였고, 추후 부동산거래신고법을 개정하여 ‘전월세 신고제'를 전격적으로 시행할 예정 (2021년 6월부터 시행)이라고 합니다.     

  최근 주택가격이 급등하고 그 에 따른 주택 임대시장의 전월세 가격이 덩달아 급등하는 경향이 있어 임차인을 보호하고자 하는 목적에서 이른바 ‘임대차 3법'을 시행하게 된 것입니다. 

  어떠한 제도도 당초 의도한 바가 있더라도 그로 인한 시장의 반응이 다를 수 있는데, ‘임대차 3법'도 언론에 많이 이슈가 된 것처럼 당초 의도와는 다르게 단기적으로는 주택임대 시장을 요동치게 하고 주택임대시장에서 전세가 사라지고 월세를 부추길 수 있다는 우려를 낳고 있습니다. 

  임차인이나 임대인 모두에게 관심이 많은 내용이기에 ‘임대차 3법'에 대하여 간략히 소개 하고자 합니다.

※ 주택임대차보호법은 7월 29일에 발의, 7월 30일에 국회 상정 및 의결, 7월31일 법률 공포와     즉시 시행됨.

※ 부동산거래신고법은 2021년 6월에 시행될 예정. 

전월세 신고제 (2021년 6월부터 시행)

  전월세신고제는 임대소득의 양성화를 기할 수 있고, 임차인들이 임대인의 전세보증금 내역을 파악 할 수 있어 정보의 형평성이 생기고, 좀 더 수평적인 입장에서 전월세 계약을 할 수 있도록 하자는 목적에서 도입되었다.

  현재 까지는 매매거래에 대해서만 실거래 신고를 하도록 하고 있으나, 이제 임대거래에 관해서도 신고하도록 한 제도로서, 임대차 계약일로부터 30일 내 전월세 거래 내용을 지자체에 신고하도록 부동산거래신고법을 개정하여 2021년 6월부터 시행하도록 예정되어 있다.

  전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 처리된다.

(부동산거래신고법 개정에 의하여 시행)

* 무신고 : 5만원, 허위신고 : 100만원 이하 과태료

전월세 상한제 (즉시시행)

  전월세 상한제는 보유세 부담이 늘어나게 되면서, 임대인들이 임차인에게 세 부담을 전가시키는 것을 방지하고자 하는 의도로 도입되었다.

  기존 임차인이 임대 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하도록 한 제도로서 현재 임대 계약에서 임대보증금이나 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우 적용하도록 주택임대차보호법 개정에 의하여 시행하게 되었다. 

* 다만, 임대료 상한 5% 내로 제한하는 범위는 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함.

계약 갱신청구권 (즉시시행)

  계약 갱신청구권은 보유세 강화를 빌미로 임대인이 임차인들을 일방적으로 내쫓는 것을 방지하기 위하여 도입되었다.

  임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리(2년 보장)를 부여하는 주택임대차보호법상의 제도이다.

① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을  요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함.

   * 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에   계약 갱신 청구.

② 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있으며, 갱신되는 임대차의  존속기간은 2년임.

③  갱신거절의 정당한 사유

④ 본인 거주 시 2년 의무 거주해야 하며 이 기간엔 세입자를 신규로 들일 수 없음.

 본인거주 하겠다고 하고 새로운 세입자 들인다면 기존 세입자에게 아래와 같은 손해 배상액을 배상해야 한다.

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 

 ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

  1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

  2) [임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월 단위 임대료]의 2년분에 해당하는 금액

  3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

[임대차 3법 Q&A]

1) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지? 

   명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨.

2) 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미  계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상환 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

  가능함, 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고 해당 계약기간 만료 시점에  계약갱신 요구권 행사 가능.

3) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

  그렇지 않음, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이  통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생.

* 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함.

4) 계약갱신청구권 행사 시 전세 -> 월세 전환이 가능한지?

  개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로  보므로 전세 -> 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란.

다만, 동의에 의해 전환되는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용됨.

 * (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 

   “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용.

5) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

  사실이 아님, 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능함.

  시장의 혼란이 안정화되고 좋은 제도와 관행으로 정착되길 바람

  어떠한 법규나 규율이든 없어도 세상이 잘 돌아간다면 없는 것이 더 자연스러울 것입니다. 그러한 의미에서 이 제도, ‘임대차 3법' 또한 임대인은 물론 임차인에게도 또 하나의 규제임은 분명해 보입니다.

  다만, 이제도로 인하여 임대료 상승, 전세의 월세화 등 부작용은 일시에 그치고, 일정기간 후 잘 안정이 된다면 좋은 제도로, 좋은 관행으로 정착될 수도 있다는 생각이 들고, 그렇게 되길 바라봅니다.   

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