[ 주택 임대 세제 ]

 

주택 임대는

(1) 주택 임대에 대한 소득세 과세 기준이 되는 일정 수 이상의 주택을 임대함 으로써 과세대상이 되는 경우, 2019년 부터는 주택 임대사업자등록을 의무화하였는데 이 경우의 주택임대사업자를 일반임대사업자로 분류하고, (아래 (3)항에 의한 주택 수에 의한 주택임대에 대한 소득세 과세 기준 판단)

 

(2) 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 시군구청에 주택임대사업자 등록 을 하고, (세무서에) 주택임대 사업자등록을 한 경우인

등록임대사업자로 구분할 수 있다.

(민특법에 의하여 시군구청에 등록하여 임대사업을 수행)

 

 

[1] 일반임대사업자의 경우

2018년 까지는 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는

소득세 신고 대상에서 제외되어 왔는데,

 

2019년부터 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는

분리과세로 과세하도록 하고,

2천만원 초과인 경우는 종합소득으로 합산하여 과세 하도록 함.

 

(1) 주택임대에 대한 주택 수에 따른 소득세 과세 판단(부부는 합산하여 판단)

1) 1주택자

고가주택이 아닌 경우 과세 제외(고가주택기준은 9억원)

고가주택자는 1주택자라도 임대료에 대하여 소득세 과세

(고가주택자라도 보증금만 받는 경우는 1주택자는 과세 제외)

 

2) 2주택자

임대료에 대하여 소득세 과세

(보증금만 발생하는 경우는 과세 제외)

 

3) 3주택자 이상

임대료와 보증금에 대하여 소득세 과세

임대보증금만 발생하는 경우 3주택자 부터 과세

(*) 3주택 이상자의 보증금에 대한 간주임대료 계산 시

보증금 3억 까지는 간주임대료 계산 않음

(*) 40m²이하, 2억 이하인 소형주택 임대는 주택 수에서 제외

 

(2) 임대사업자 등록 의무화

주택임대에 대한 소득세 과세 기준이되는 일반 임대사업자의 경우

임대사업자 등록을 의무화하였다.(2019년부터)

(미등록 시 가산세 : 수입금액의 0.2%)

 

(3) 년간 임대료가 2천만원 이하인 경우 과세 방법

2018.12.31. 까지는 과세 제외하였는데,

-> 2019.1.1.이후 발생하는 소득분 부터는

년간 14% 단일 세율로 분리과세.

 

[년간 임대료 – 필요경비(50%, 60%) - 소득공제]

* 14%(분리과세자 세율)

= 분리과세 부담액

(등록임대사업자의 경우로 세액공제 대상자는 세액공제 적용)

 

 

(*) 주택임대소득에 대한 과세 구분(분리과세와 종합과세)

 

 

 

 

[2] 민특법에 의하여 시군구청에 등록하는 등록임대사업자의 경우

민간임대주택에 관한 특별법에 의한 등록임대사업자가 되고자 하는 경우는

등록임대주택사업자 대상이 되는 주택 여부를 확인하고,

먼저 시군구청에 주택임대사업자등록하고 세무서에 사업자등록을 하여야 등록임대사업자로서 효력이 발생한다.

 

(1) 임대주택사업자로 등록 가능한 주택

단독, 다중, 다가구 주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔

* 아파트는 2020.8.18. 민특법 개정으로 대상에서 제외됨.

 

(2) 등록임대사업자의 혜택

 

1) 양도소득세(거주주택 비과세)(소득세법 시행령 제155조 ⑳항)

등록임대사업자가 등록된 임대주택 외에 거주주택을 보유하고 있는 경우

등록 임대주택을 주택 수에서 제외함으로써 거주주택 비과세 특례 규정을 두고 있다.

① 거주주택

이 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 보유기간 중 2년 거주 요건을 충족하여야 한다.

 

② 등록임대주택

임대보증금 또는 임대료 증액 5% 이내 요건을 충족하여야 한다.

거주주택 비과세 특례를 적용받기 위하여는 의무임대기간을 지켜야하는데, 민특법이 여러번 개정된 과정에서 의무임대기간도 시기에 따라 아래와 같 이 달라졌다.

(2020.07.10. 이전 등록) 5년 이상 임대

(2020.07.10.~2020.08.17. 등록) 8년 이상 임대

(2020.08.18. 이후 등록) 10년 이상 임대

 

2) 종합부동산세 합산배제

① (18.03.31 이전 등록한 경우)

5년 이상 임대 요건

(단기임대주택등록(4년)한 경우도 가능)

 

② (18.09.13. 이전 취득분)

장기 8년 임대사업자 등록 요건

임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하

임대료 증액 5% 이내 요건

 

③ (18.09.14 이후 취득분)

18.09.14 이후 조정대상지역에 취득한 임대주택은

종합부동산세 합산배제 혜택이 없어짐.

 

3) 등록임대주택 양도 시 양도세 과세

① (2018.09.13. 까지 취득분)

중과 배제(의무임대기간 충족 시)

-> 일반세율로 과세

 

② (2018.09.14. 이후 취득분)

중과 배제 혜택이 없어짐

-> 중과

 

 

 

임대사업자 등록 시기에 따른 양도소득세 감면, 장기보유특별공제, 중과세 배제 규정 정리

구분	양도소득세 100% 감면	장기보유특별공제율 추가공제	장기보유특별공제율 특례적용
관련조문	조세특례제한법 제97조의5	조세특례제한법 제97조의4	조세특례제한법제97조의3
적용 대상자	거주자	거주자 및 비거주자	거주자
특례내용	10년 이상 임대시 양도소득세 100%감면 (단, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)	6년 이상 임대 시 보유년수에 따라 장기보유특별공제율 2%~10% 추가적용	8년(10년)이상 임대 시 장기보유특별공제율 50%(70%)적용
임대주택	장기임대주택	단기임대주택 장기임대주택	장기임대주택
등록요건	취득일로부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 18.12.31. 까지 취득분	18.03.31까지 지방자치단체+세무서	지방자치단체+세무서 18.09.14 이후도 적용

* 상기 표에서 장기보유특별공제 규정은 중복적용하지 않음.

 

 

[*] 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(개정)

(2020.8.18.개정)

<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐 지	폐 지
장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유 지 (아파트는 폐지)	유 지
	공공지원민간임대주택(8년)	유 지	유 지

1)임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과 시 자동

등록 말소

2)다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한

경우에 적용

 

 

[*] 임대주택 유형 폐지에 따른 양도소득세 관련 보완조치

※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 다음의 보완조치 적용

* 폐지되는 유형에 대해서만 경과규정이 적용 되는 점에 주의

(폐지되는 유형 - 단기임대, 장기임대 中 아파트)

 

(1)거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용

-자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용

(보완조치) 의무임대기간(단기 5년, 장기 8년 이상) 1/2 이상의 판단은 민특법을 기준으로

판단하여 임대유지기간이 단기 2년, 장기 4년 이상인 경우 적용

-이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록 말소되는 경우에도 추징하지 않음

 

(2)양도소득세 중과 배제

-자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도

하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

(보완조치) 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년 내 양도하는

경우에 한하여 중과 배제