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임대차 3법
작성일 : 2020.08.03.
작성자 : 세림세무법인
1. 개요
임대차 3법이란 ①계약갱신청구권 ②전월세 상한제 ③전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 법안이다.
※ 7월 29일에 발의, 7월 30일에 국회 상정 및 의결, 7월31일 법률 공포와 즉시 시행됨
2. 내용
(1) 전월세 신고제 (2021년 6월부터 시행)
: 거래일로부터 30일 내 전월세 거래 내용을 지자체에 신고
: 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리된다.
※ 현재는 매매거래에 대해서만 실거래 신고를 하도록 하고 있으나, 이제 임대거래에 관해서도 신고 하라는 것
* 무신고 : 5만원 / 허위신고 : 100만원 이하 과태료
(2) 전월세 상한제 (즉시시행)
: 계약 갱신시 임대료 상한 5% 범위내로 제한
* 단, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함
① 적용시기
: 현재 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우
(3) 계약 갱신청구권 (즉시시행)
: 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리 (2년보장)
① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함
* 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신 청구
② 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임
③ 갱신거절- 정당한 사유
규정(개정 주임법 제6조의3제1항) |
CASE | |
1호 |
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 |
2호 |
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 |
3호 |
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외 |
4호 |
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 |
임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우 |
5호 |
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 |
6호 |
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실 |
7호 |
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 |
- |
8호 |
임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
- |
9호 |
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 |
본인 거주시 2년 의무 거주해야 하며 이 기간엔 세입자를 신규로 들일 수 없음
본인거주 하겠다고 해 놓고 새로운 세입자 들인다면 기존 세입자에 손해 배상 해야한다.
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료
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