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제목
임대차 3법 [계약갱신청구권,전월세상한제,전월세신고제]
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작성자
관리자
조회수
1,784
날짜
2020-08-05

임대차 3

 

작성일 : 2020.08.03.

작성자 : 세림세무법인

 

1. 개요

 

임대차 3법이란 계약갱신청구권 전월세 상한제 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 법안이다.

 

729일에 발의, 730일에 국회 상정 및 의결, 731일 법률 공포와 즉시 시행됨

 

 

2. 내용

 

(1) 전월세 신고제 (20216월부터 시행)

 

: 거래일로부터 30일 내 전월세 거래 내용을 지자체에 신고

 

: 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고를 한 것으로 처리된다.

 

현재는 매매거래에 대해서만 실거래 신고를 하도록 하고 있으나, 이제 임대거래에 관해서도 신고 하라는 것

* 무신고 : 5만원 / 허위신고 : 100만원 이하 과태료

 

 

(2) 전월세 상한제 (즉시시행)

 

: 계약 갱신시 임대료 상한 5% 범위내로 제한

* , 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함

 

적용시기

: 현재 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우

 

 

 

 

(3) 계약 갱신청구권 (즉시시행)

 

: 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리 (2년보장)

 

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함

* 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신 청구

 

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임

 

갱신거절- 정당한 사유

 

규정(개정 주임법 제6조의31)

CASE

1

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

 

2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

 

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

3

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

 

* , 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용수익하게 한 경우

5

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

 

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

6

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

7

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

-

8

임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

-

9

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

 

본인 거주시 2년 의무 거주해야 하며 이 기간엔 세입자를 신규로 들일 수 없음

본인거주 하겠다고 해 놓고 새로운 세입자 들인다면 기존 세입자에 손해 배상 해야한다.

 

허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

 

임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 

이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

 

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

 

2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료

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