Ⅰ. 업종의 개요
부동산임대업은 부동산(토지·건축물 등) 또는 부동산상의 권리(전세권 등)를 대여한 소득을 과세대상으로 하여 소득세 또는 법인세가 과세된다.
또한 부동산임대업은 부가가치세법상 용역의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세된다. 대가를 받지 않고 공급하는 용역은 과세대상이 아니나, 특수관계자에게 사업용 부동산의 임대용역은 과세대상이다. 또한 주택과 일정규모 이하의 부수토지 임대는 부가가치세가 면제된다.
Ⅱ. 회사의 설립
1. 과세유형
부동산임대업은 연 임대수익에 따라 간이과세자와 일반과세자로 구분한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 간이과세자가 배제되고 일반과세자가 된다.
① 부동산임대업으로서 둘 이상의 사업장 임대료 합계액이 4800만원 이상인경우
② 지역, 면적, 공시지가등을 참작하여 국세청장이 정하는 간이과세를 배제하는 기준에 해당되는 경우
2. 사업자등록
부동산임대업은 부동산의 등기부상 소재지가 사업장이다. 따라서 여러 곳에서 부동산임대업을 할 경우에는 각 사업장마다 사업자등록을 하여야 한다. 다만, 부동산상의 권리만을 대여하는 경우 또는 국가나 지방자치단체가 공급하는 부동산임대용역은 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 한다.
Ⅲ. 사업의 형태 (수입의 발생 형태)
1. 수입의 종류
부동산임대업의 수입은 월 임대료, 간주임대료, 관리비수입, 보험차익등의 합계로 하며, 이 때 부가가치세는 제외된다. 따라서 임대차 계약시 일반과세자인 경우에는 임대료에 부가가치세를 별도로 표시해야 한다.
(1) 월임대료
선세금으로 받는 경우 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 수입금액을 계산한다.
(2) 간주임대료
부동산을 임대하고 보증금·전세금을 받은 경우에 해당 보증금 등을 관련 법정산식에 따라 계산된 금액을 수입금액으로 한다.
(3) 관리비
청소비·난방비 등과 같은 순수관리비로써 구분하지 아니하고 영수한 때에는 해당금액은 수입금액으로 본다. 임차인이 부담해야 할 보험료, 공공요금(전기료·수도료 등) 등을 별도로 징수하여 납입을 대행하는 때에는 해당 금액은 수입금액에 포함되지 않으나, 실제 보험료, 공공요금 등보다 초과하여 징수하는 경우에 그 초과징수액은 수입금액에 해당한다
2. 매출(수입)에대한 주요증빙
실제 임대수입에 대해 세금계산서, 영수증, 계산서 등을 발급해야한다. 단, 간주임대료는 세금계산서 등을 발급할 수 없다.
Ⅳ. 사업의 형태 (비용의 발생형태)
1. 세금과 공과
재산세, 종합부동산세, 간주임대료 부가가치세, 간이과세자 부가가치세, 도로사용료, 교통유발부담금, 환경개선부담금 등이 있다.
2. 이자비용
부동산의 취득에 소요된 차입금의 이자, 임대보증금반환에 소요된 차입금의 이자로 비용으로 인정된다.
3. 수도광열비
전기요금, 수도요금, 도시가스료 등이다.
4. 수선비
임대용 건물의 수선 등을 위한 수익적 지출에 해당하는 비용을 말한다. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 자본적지출은 비용으로 본다.
(1) 개별자산별로수선비 지출액이 300만원 미만인 경우
(2) 개별자산별로수선비 지출액이 직전과세기간종료일 현대 대차대조표 상 자산가액의 5%에 미달하는 경우
(3) 3년 미만의 주기적 수선을 위하여 지출한 비용의 경우
5. 감가상각비
임대용건물, 집기, 비품, 차량운반구 등에 대한 감가상각비 계상액이다.
Ⅴ. 세무상 Point
1. 부가세 대상여부
(1) 부가세 과세제외: 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 염전임대용역
(2) 면세: 주택을 대여하는 경우로써, 주택 및 주택부수토지의 임대용역
(3) 과세: 주택 외의 부동산(상가, 사무실 등)을 대여하는경우로써, 사업용건물과 그 부수토지 임대용역
2. 소득세
(1) 주택임대소득에 대한 세액계산 특례
주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다.
(2) 결손금 및 이월결손금 공제
부동산임대업(주거용 건물 임대업 제외)에서 발생한 결손금은 타소득(근로소득 등)에서 공제하지 않는다.
부동산임대업(주거용 건물 임대업 제외)의 결손금은 10년간 이월하여 부동산임대업(주거용 건물 임대업 제외)의 사업소득에서 공제하며, 타소득에서는 공제하지 않는다.
3. 법인세
부동산임대업을 주된 사업으로 하는 내국법인의 경우 다음과 같이 특례규정이 적용된다.
(1) 접대비한도액
일반법인의 접대비한도액의 50%를 접대비 한도액으로 한다.
(2) 업무옹승용차관련비용 특례규정
일반법인의 업무용승용차 관련비용의 한도액의 50%를 한도로 하며, 금액은 다음과 같다.
|
업무용승용차관련비용
|
한도금액
|
|
운행기록부 미작성시 기준금액
|
500만원
|
|
감가상각비 / 감가상각비 상당액 한도액
|
400만원
|
|
처분손실 기준금액
|
400만원
|
(3) 성실신고확인서 제출의무
업무용승용차 관련비용 및 접대비 한도축소가 적용되는 부동산임대업을 주업으로 하는 내국법인의 경우 법인세 과세표준과 세액을 신고할 때 성실신고확인서를 제출하여야 한다.
업종별 세무부동산임대업(주택임대업)부동산임대업(게시판) 
