임대주택등록자 감면혜택

 

작성일 : 2019.11.18 

   작성자 : 세림세무법인

 

 

Ⅰ. 개요

 

임대사업자 등록 시기에 따른 양도소득세 감면, 장기보유특별공제, 중과세 배제를 알아보고자한다.

Ⅱ. 목록

 

(1) 양도세 100%감면 1p

(2) 장기보유특별공제 감면 3p

(3) 양도세 중과 배제 6p

 

Ⅲ. 혜택

 

1. 양도세 100% 감면

 

(1) 기본요건

 

① 2015.01.01.~ 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택의 매입임대주택을 취득할 것

(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)

② 취득일로부터 3개월 이내에 지자체 및 세무서에 장기 일반 민간 임대주택등으로 등록할 것

 

(2) 추가요건

 

1) 장기 일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것 (10년이상 계속 등록, 10년이상 계속 임대)

    

(3) 임대기간 중 요건

 

1) 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

2) 국민주택규모 이하의 주택일 것

3) 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것

4) 장기일반민간임대주택 등 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않을 것

 

(4) 관련 법령

 

조세특례제한법 제97조의 5 [ 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면(2018.01.16 제목개정) ]

 

 

① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

 

1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택의 매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것

 

 

2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

 

3. 임대기간 중 제97조의3 제1항 제2호의 요건을 준수할 것(2014.12.23 신설)

 

② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.(2018.01.16 개정)

 

③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.(2014.12.23 신설)

 

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2014.12.23 신설)

 

2. 장기보유특별공제 감면

 

(1) 장기보유특별공제율 추가적용

 

-> 장기보유특별공제율 추가(2%~10%) 적용

 

① 18년 3월 31일 까지 지방자치단체+세무서 등록할 것

② 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 (수도권 밖은 3억원)이하일 것

③ 6년 이상 임대할 것

④ 거주자, 비거주자 적용

 

(2) 장기보유특별공제율 특례적용

 

-> 8년 이상 임대시 50% / 10년 이상 임대시 70% 적용

 

① 지방자치단체+ 세무서에 등록할것

② 국민주택규모 이하일 것(다가구주택일 경우 가구당 전용면적으로 판정)

③ 18년 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 임대개시일 당시 기준시가 6억원 (수도권 밖은 3억원) 이하일 것

④ 8년 (10년)이상 계속하여 임대할 것

⑤ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것

⓺ 거주자만 적용

 

구분	양도소득세 100% 감면	장기보유특별공제율 추가공제	장기보유특별공제율 특례적용
관련조문	조세특례제한법 제97조의5	조세특례제한법 제97조의4	조세특례제한법제97조의3
적용 대상자	거주자	거주자 및 비거주자	거주자
특례내용	10년 이상 임대시 양도소득세 100%감면 (단, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)	6년 이상 임대시 보유년수에 따라 장기보유특별공제율 2%~10% 추가적용	8년(10년)이상 임대시 장기보유특별공제율 50%(70%)적용
임대주택	장기임대주택	단기임대주택 장기임대주택	장기임대주택
등록요건	취득일로부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 (18.12.31. 일몰)	18.03.31까지 지방자치단체+세무서	지방자치단체+세무서

※ 표로 정리

 

 

 

(3) 관련법령

 

조세특례제한법 제97조의 3 [ 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례(2018.01.16 제목개정) ]

 

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.(2018.01.16 개정)

 

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우(2014.12.23 개정)

 

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우(2014.01.01 신설)

 

② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.(2018.12.24 신설)

 

③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.(2018.12.24 항번개정)

 

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.24 항번개정)

 

조세특례제한법 제97조의 4 [ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(2014.01.01 신설) ]

 

① 거주자 또는 비거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택, 같은 법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택, 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택 또는 같은 법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2015.12.15 개정)

    

┌──────────┬──────────────┐

│ 임대기간 │ 추가공제율 │

├──────────┼──────────────┤

│ 6년 이상 7년 미만 │ 100분의 2 │

├──────────┼──────────────┤

│ 7년 이상 8년 미만 │ 100분의 4 │

├──────────┼──────────────┤

│ 8년 이상 9년 미만 │ 100분의 6 │

├──────────┼──────────────┤

│ 9년 이상 10년 미만 │ 100분의 8 │

├──────────┼──────────────┤

│ 10년 이상 │ 100분의 10 │

└──────────┴──────────────┘

 

 

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.(2014.01.01 신설)

 

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2014.01.01 신설)

    

3. 양도소득세 중과세 배제

 

(1) 요건

 

1) 2018.09.13. 이전에 취득한 주택일 것

2) 임대사업자 18.03.31 이전에 등록 시, 5년 이상 임대 요건

3) 임대사업자 18.04.01 이후에 등록 시, 8년 이상 임대 요건

 

(2) 표로정리

 

구분	2018.03.31. 이전 등록	2018.04.01.이후 등록
가액요건	임대개시일 당시 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원 이하)	임대개시일 당시 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원 이하)
임대기간	5년이상 임대	8년 이상 임대
임대유형	단기임대,장기임대	장기임대
증액제한		임대료(임대보증금)증가율 5% 이하
등록요건	지방자치단체+세무서	지방자치단체+세무서
취득요건		2018.09.13. 이전 취득 주택일 것

 

 

-> 18년 9월 14일 이후 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 새로 취득한 경우에는 기준시가 6억원 이하이면서 8년 이상 임대하더라도 양도세 중과 대상이다.

      

(3) 관련 법령

 

소득세법시행령 제167조의 3 [ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설) ]

 

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2018.02.13 개정)

 

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.(2019.02.12 개정)