세금이야기 김창진 세무사

주택임대소득에 대한 과세

최근 몇 년간 수도권 등 특정지역의 주택가격이 급등되는데 대해 보유세 과세 강화 및 거래세인 양도세 과세 강화 조치가 연이어 이어져 왔습니다. 또한 몇 차례에 걸쳐 임대주택제도에 대하여도 보완 조치가 이어져 왔고, 연기되어 오던 소규모의 주택임대에 대한 소득세 과세도 2019년부터 과세하기로 함에 따라 주택에 대한 과세제도에 대하여 대략적으로 알아보고자 합니다.

임대주택사업자 등록한 경우

(‘민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 장기 또는 단기 임대사업자로 등록한 경우)

등록한 임대주택사업자란 주소지 구청에 임대사업자 등록하고 세무서에 사업자 등록을 한 사업자로서 장기임대사업자는 8년 이상, 단기임대사업자는 4년 이상 임대하는 경우를 말합니다. 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하인 임대주택이고, 임대료(임대보증금) 증가율 5%이하 제한을 준수하는 경우 세제 혜택이 주어집니다.

또한 다른 거주 주택 양도소득세 비과세 판단할 때 임대주택이 주택 수 계산에서 제외되는 혜택을 받으려면 6억원 이하의 기준과 5% 인상 율 기준 외에 임대주택을 5년 이상 유지하여야 합니다. 이 경우 4년 단기 임대주택의 경우도 5년 이상 임대주택으로 유지하여야 다른 거주주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일반 임대주택의 임대소득 과세

아래 내용은 위에서 언급한 ‘민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 장기 또는 단기 임대주택사업자의 경우가 아닌 일반주택을 임대하는 모든 주택임대자에 대한 규정입니다.

주택수에 따른 임대소득 과세 판단

(1) 1주택자는 주택임대에 따른 소득세를 과세하지 않습니다. 다만, 기준시가 9억원 이상 고가주택은 1주택자라도 소득세 과세대상이 됩니다.

(2) 2주택자의 경우 주택임대에 따른 소득세를 과세합니다. 다만 2주택자는 임대보증금에 대한 간주임대료에 대한 과세는 하지 않습니다.

(3) 3주택자의 경우 주택임대에 따른 소득세를 과세하며, 이 경우 월임대료 뿐만 아니라 임대보증금에 대한 간주임대료에 대하여도 과세합니다.

*주택수 판정 방법은 “배우자합산” (세대별 X)

*고가주택이란 기준시가 9억원 초과 주택을 말한다.

분리과세 또는 종합과세 선택(년간 임대료 총액 2천만원 이하 자)

(4) 위 (1)항 ~ (3)항에 의하여 주택임대소득으로 과세대상이 되는 경우,

2018년 까지는 임대 주택에서 발생한 년간 임대료 총액이 2천만원 이하인 경우 소득세 비과세대상으로 하였으나, 2019년 부터는 이를 과세대상으로 전환하고 납세의무자가 분리과세 또는 종합과세 중 선택할 수 있도록 개정하였습니다.(개정된 부분)

물론 년간 임대료 총액이 2천만원 이상의 경우는 종전부터 종합과세하여 왔습니다.

(5) 참고로 임대주택으로 등록하여 장기임대주택을 가지고 있는 사업자가 일반임대주택을 임대하는 경우는 등록한 장기임대주택 수를 포함하여 위 (1) ~(3)항의 판단을 하는 것입니다. 예를 들어 임대주택 등록한 장기임대주택을 2개 가지고 있는 사업자가 보유 중인 1주택을 임대하는 경우 3주택으로 보고 위 기준에 따라 판단하여야 합니다. 즉 이 경우는 3주택자이므로 년간 월임대료 합계액과 보증금에 대한 간주임대료를 포함하여 임대소득에 대한 소득세를 부담하여야 할 것입니다.

분리과세로 과세 방법

2019년부터 개정된 규정에 의하여 년간 임대료 합계액이 2천만원 이하자의 경우 본인의 선택에 의하여 분리과세로 세부담을 종결하고자 하는 경우는 다음과 같은 산식으로 주택임대에 대한 소득세를 부담합니다.

[분리과세 산식]

{수입금액 × (1 - 필요경비율) - 공제금액} × 14%

<필요경비율 및 공제금액>

*1 공제금액은 주택임대 외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용

*2 면세점 이하의 경우 사업자 등록 및 수입발생에도 불구 건강보험 피부양자 유지 가능 (분리과세 시 과세되는 소득 없음)

임대사업자 등록에 관한 사항

한편으로 2019년부터 소규모 주택임대의 경우도 분리과세 또는 종합과세로 소득세 과세하는 것으로 개정되면서 과세의 실효성을 높이려는 장치로 주택을 임대하는 경우 사업자등록을 하도록 의무화하였습니다. 또한 사업자등록을 강제하기 위한 조치로서 미등록의 경우 미등록 가산세를 부과하도록 하였습니다.

물론 이 경우도 ‘주택 수에 따른 임대소득 과세 판단'에서 언급한 바와 같이 주택 임대에 따른 소득세 과세대상이 아닌 ‘1주택자로서 임대소득이 발생하는 경우'와 ‘2주택자로서 보증금만 발생하는 경우' 등은 주택임대사업자 등록을 할 필요 없을 것으로 생각됩니다.

(*) 2020년부터 주택임대수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로 부과

(*) 19년 12월 이전 주택 임대사업 개시자는 2020.01.21.까지 신청해야합니다.

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